Từ đất công nghiệp sang khu đất ở
Chuyển đổi quy hoạch đất là quá trình điều chỉnh chức năng sử dụng một khu đất trong các đồ án quy hoạch và hoàn thiện thủ tục liên quan trước khi triển khai mục tiêu mới. Với KCN Lê Minh Xuân mở rộng, TP.HCM đã lên kế hoạch chuyển 109,91 ha tại xã Bình Lợi từ đất sản xuất công nghiệp, kho tàng sang phát triển nhà ở xã hội. Đây là thay đổi đáng kể về định hướng sử dụng đất, nhưng chưa đồng nghĩa dự án nhà ở đã được chấp thuận hay có thể khởi công. Kế hoạch của UBND thành phố đặt ra một lộ trình pháp lý cụ thể; vì vậy, kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào việc hoàn tất từng bước quy hoạch, đất đai và đầu tư. Thành phố yêu cầu hoàn thành việc rà soát, điều chỉnh chức năng trong quy hoạch tổng thể trước ngày 31/10/2026.
Dự án khu công nghiệp phải khép lại trước
Muốn đưa khu đất sang mục tiêu nhà ở, dự án khu công nghiệp hiện hữu phải xử lý xong các nghĩa vụ và thủ tục chấm dứt hoạt động. Theo kế hoạch, cơ quan chức năng rà soát nghĩa vụ tài chính trước ngày 15/11; nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ trước ngày 22/11 và hoàn thiện hồ sơ đề xuất chấm dứt dự án trước ngày 30/11. Sau khi dự án kết thúc, còn phải thanh lý dự án và xử lý tài sản, các khoản đầu tư liên quan. Một điểm không thể bỏ qua là gần 17,1 ha của dự án chưa hoàn tất thu hồi đất; thành phố yêu cầu rà soát việc chấm dứt thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với phần diện tích này. Vì thế, tiến độ chuyển đổi không chỉ nằm ở việc vẽ lại quy hoạch.
Kế hoạch được đưa ra sau khi doanh nghiệp từng công bố định hướng khai thác khu đất như một khu công nghiệp. Tại đại hội cổ đông thường niên năm 2026, lãnh đạo Khang Điền cho biết giai đoạn 1, diện tích 89 ha, đã hoàn tất thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính về đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn hạ tầng đang thi công. Bối cảnh này khiến yêu cầu rà soát pháp lý và xử lý tài sản càng quan trọng: việc chuyển mục tiêu không thể thay thế các thủ tục cần thiết, cũng không mặc nhiên xác nhận trước kết quả phê duyệt.
Lộ trình còn nhiều cửa pháp lý
Sau khi quy hoạch tổng thể được phê duyệt, thành phố dự kiến hoàn thành quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 trước ngày 22/11. Tiếp đó là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội, điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trên cơ sở đồ án khu công nghiệp đã có, chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi. Mốc chấp thuận chủ trương đầu tư được đặt trước ngày 15/12; thủ tục cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự kiến hoàn thành trước ngày 24/1/2027. Các mốc này là thời hạn trong kế hoạch, không phải xác nhận rằng thủ tục đã hoàn tất. Sở Xây dựng được giao theo dõi tiến độ và báo cáo những vấn đề vượt thẩm quyền.
Đáng chú ý, kế hoạch hiện chưa nêu chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hay số căn dự kiến. UBND TP.HCM cũng lưu ý việc thống nhất kế hoạch không đồng nghĩa với chấp thuận trước các thủ tục thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Đây là ranh giới quan trọng giữa định hướng chính sách và một dự án đủ điều kiện triển khai. Việc dành gần 110 ha cho nhà ở xã hội mở ra hướng sử dụng mới cho khu đất, nhưng tiến độ thực tế sẽ được quyết định bởi chất lượng hồ sơ và việc hoàn tất các bước theo đúng trình tự. Kết luận hợp lý lúc này không phải là dự án sắp khởi công, mà là thành phố đã xác lập lộ trình chuyển đổi và đặt hạn xử lý đến đầu năm 2027.
