Hai cách đưa thương mại vào đô thị
Các dự án thương mại đô thị mới là những công trình đưa hoạt động mua sắm vào cấu trúc không gian thành phố, từ trung tâm ngầm gắn với quảng trường đến khối đế thương mại dưới tháp căn hộ. Khác biệt giữa hai dự án ở Hà Nội và Từ Sơn không chỉ nằm ở quy mô, mà còn ở cách chúng phục vụ đời sống đô thị. Ngày 28/10, HĐND TP Hà Nội thông qua chủ trương đầu tư dự án cải tạo, chỉnh trang và tái cấu trúc khu vực hồ Hoàn Kiếm cùng vùng phụ cận theo hình thức PPP, hợp đồng xây dựng - chuyển giao; toàn dự án dự kiến hoàn thành năm 2029. Tại Từ Sơn, UBND TP Bắc Ninh phê duyệt phương án đấu giá khu đất hỗn hợp ngày 23/10/2026. Một bên ưu tiên nối kết không gian công cộng và di sản; bên kia đặt thương mại cạnh nhà ở để hình thành điểm đến hàng ngày cho cư dân.
Đây là hai hướng đi đáng chú ý, nhưng không nên đánh đồng một trung tâm thương mại ngầm với tổ hợp thương mại – căn hộ. Dự án thương mại Hà Nội có phạm vi rộng hơn, bao gồm tổ chức lại giao thông, không gian ngầm và bổ sung dịch vụ, văn hóa trong khu vực di sản. Tại Từ Sơn, trọng tâm trực tiếp hơn: đấu giá quyền sử dụng đất để phát triển một khu phức hợp có dân cư thường trú. Cả hai đều đưa thương mại vào quy hoạch đô thị, song giá trị của chúng sẽ được đánh giá qua khả năng phục vụ người sử dụng, chứ không phải chỉ bằng diện tích hay chiều cao công trình.
Hà Nội: không gian mua sắm nằm dưới quảng trường
Điểm nổi bật của phương án gần hồ Hoàn Kiếm là trung tâm thương mại ngầm 4 tầng, dự kiến có tổng diện tích sàn khoảng 82.608 m² và vốn sơ bộ 4.611 tỷ đồng. Công trình được đề xuất tại khu vực công viên, quảng trường phía Đông và phía Bắc hồ. Quy mô này cho thấy thương mại được tích hợp theo chiều sâu thay vì chiếm thêm mặt đất vốn cần dành cho quảng trường, cảnh quan và người đi bộ. Trong tổng thể dự án, ngân sách sơ bộ là 22.229 tỷ đồng; một hợp phần khác trị giá 7.694 tỷ đồng dành cho các công trình trụ sở và chỉnh trang khu vực phía Đông Nam hồ.
Hướng tiếp cận ấy có sức thuyết phục nếu không gian công cộng thực sự được mở rộng, thay vì bị thương mại lấn át. Thành phố đặt mục tiêu kết nối hồ Hoàn Kiếm với Quảng trường Cách mạng Tháng Tám, Nhà hát Lớn, Bảo tàng Lịch sử Quốc gia và các khu lân cận; quy hoạch cũng dựa trên nghiên cứu điều chỉnh các phân khu H1-1B và một phần H1-1C. Với người dân và khách tham quan, kết quả đáng quan tâm là việc đi lại thuận tiện hơn, quảng trường dễ tiếp cận hơn và dịch vụ bổ trợ cho khu vực. Nhưng thi công dưới lòng đất cạnh hồ và di tích đòi hỏi kiểm soát chặt địa chất, thủy văn, khảo cổ và tác động lên cảnh quan.
Từ Sơn: thương mại dưới chân tháp căn hộ
Tại Từ Sơn, khu đất hỗn hợp rộng 10.198,1 m² được đưa vào phương án đấu giá, trong đó phần trung tâm thương mại kết hợp căn hộ chung cư rộng 3.945,5 m². Công trình dự kiến cao 39 tầng, có một tầng tum và ba tầng hầm; khu thương mại bố trí ở tầng 1–2, còn căn hộ nằm từ tầng 3 đến tầng 39. Đây là cách tích hợp dễ hình dung hơn trong đời sống thường nhật: cư dân ở phía trên, dịch vụ mua sắm ngay bên dưới. Dự án dự kiến phục vụ khoảng 2.519 người. Ngoài khối cao tầng, quy hoạch còn có nhà ở thương mại thấp tầng, cây xanh cảnh quan, đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật.
So với mô hình Hà Nội, tổ hợp Từ Sơn gắn thương mại trực tiếp với mật độ dân cư mới, thay vì phục vụ chủ yếu một không gian công cộng mang tầm biểu tượng. Phương án đấu giá dự kiến được tổ chức trong quý IV/2026 và quý I/2027; người trúng đấu giá sẽ được giao hoặc thuê đất trong thời hạn 50 năm theo quy định. Với người dân, điểm mạnh tiềm năng là sự tiện lợi khi dịch vụ ở gần nơi ở. Tuy vậy, chất lượng dự án sẽ phụ thuộc vào cách xử lý giao thông, chỗ đỗ xe, cây xanh và lối tiếp cận cho người không sống trong tòa nhà. Một khối căn hộ cao tầng không tự tạo thành khu đô thị sống tốt nếu các tiện ích chung chỉ tồn tại trên bản vẽ.
Quy mô lớn cần đi cùng lợi ích công cộng
Hai dự án cho thấy thương mại có thể đảm nhận những vai trò khác nhau: tại Hà Nội, không gian ngầm được kỳ vọng hỗ trợ quảng trường và kết nối di sản; tại Từ Sơn, trung tâm thương mại trở thành tiện ích gắn với một cộng đồng cư dân mới. Vì thế, so sánh bằng con số đơn thuần sẽ bỏ qua câu hỏi quan trọng nhất: người dân có được hưởng một môi trường dễ tiếp cận, an toàn và thuận tiện hay không? Hà Nội cần chứng minh rằng khai thác lòng đất không làm tổn hại cảnh quan và giá trị di sản. Từ Sơn cần bảo đảm tháp căn hộ cùng khối thương mại hòa vào hạ tầng khu vực, thay vì gia tăng áp lực giao thông.
Kết luận, hai dự án mở ra hai cách mở rộng không gian mua sắm và nhà ở: Hà Nội đưa thương mại xuống dưới quảng trường, còn Từ Sơn xếp thương mại ở chân tháp căn hộ 39 tầng. Cách làm khác nhau, nhưng tiêu chuẩn đánh giá nên giống nhau: lợi ích công cộng phải hiện hữu cùng công trình, không bị che khuất bởi quy mô đầu tư hay diện tích sàn. Nếu đạt được điều đó, mua sắm sẽ bổ trợ cho đô thị; nếu không, đây chỉ là những khối xây dựng lớn hơn mà chưa chắc làm đời sống thành phố tốt hơn.
