Thu giá trị đất để tái đầu tư cho giao thông
Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là cách quy hoạch nhà ở, việc làm và dịch vụ quanh các đầu mối vận tải công cộng để người dân tiếp cận thuận tiện hơn và thành phố sử dụng đất hiệu quả hơn. TP.HCM đang hoàn thiện dự thảo nghị quyết về các khoản thu trong khu vực TOD, trong đó đề xuất thu 1% giá trị chuyển nhượng bất động sản ở lần giao dịch đầu tiên đủ điều kiện kể từ khi chính sách được áp dụng. Đây là hướng đi đáng cân nhắc: khi đầu tư metro và điều chỉnh quy hoạch góp phần làm tăng giá trị khu đất, một phần lợi ích ấy có thể quay lại phục vụ hạ tầng công cộng. Theo dự thảo, khoản thu sẽ được nộp ngân sách, theo dõi và hạch toán riêng; nguồn lực được ưu tiên cho đường sắt địa phương, hạ tầng kết nối và các hạng mục trực tiếp phục vụ phát triển TOD.
Cơ chế đang được hoàn thiện, bài toán nằm ở cách tính
Đề xuất có cơ sở pháp lý từ Nghị quyết 188/2025/QH15, quy định cơ chế khai thác giá trị đất trong khu vực TOD để phục vụ phát triển đường sắt đô thị tại TP.HCM và Hà Nội. Ngày 23/10/2026, Ban Đô thị HĐND TP.HCM đã thẩm tra các dự thảo nghị quyết thuộc lĩnh vực quy hoạch - kiến trúc, trong đó có quy định về các khoản thu TOD; phương pháp xác định, mức thu, thẩm quyền và trình tự thực hiện vẫn đang được hoàn thiện và lấy ý kiến. Đây là giai đoạn cần soi kỹ căn cứ tính, không chỉ chốt một tỷ lệ. Giá đất quanh metro có thể tăng nhờ thay đổi chức năng sử dụng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và khả năng tiếp cận giao thông công cộng. Nhưng thu 1% trên toàn bộ giá trị giao dịch không đồng nghĩa với việc chỉ thu trên phần giá trị tăng thêm.
Tránh biến chính sách thành gánh nặng giao dịch
Rủi ro lớn nhất là khoản thu áp dụng cả khi bất động sản không tăng giá hoặc người bán phải bán lỗ; người dân có thể còn chịu thêm nghĩa vụ bên cạnh thuế và các khoản phí khác. Điều này đặc biệt đáng lưu ý với người thu nhập trung bình, thấp phải chuyển nhượng nhà vì nhu cầu thực tế, chứ không phải đầu cơ. Giá bất động sản dọc metro số 1 TP.HCM từng tăng đến 20% trên thị trường thứ cấp so với trước khi tuyến đi vào vận hành; tại Hà Nội, giá căn hộ trong bán kính 500 m quanh ga Nhổn - Cầu Giấy tăng trên 40% từ quý 3/2023 đến quý 3/2024. Những mức tăng ấy cho thấy tiềm năng thu hồi một phần lợi ích, nhưng không chứng minh mọi giao dịch đều hưởng lợi như nhau. Muốn thu giá trị đất thuyết phục, thành phố cần xác định đúng đối tượng, phần tăng thêm gắn với TOD và cách tránh thu trùng.
Đo thành công TOD bằng chất lượng sống
Phát triển đô thị metro không nên bị thu hẹp thành cuộc đua tăng giá nhà đất. Mạng lưới ga có thể hỗ trợ hình thành các trung tâm mới, giảm áp lực cho lõi đô thị và đưa việc làm, dịch vụ đến gần khu dân cư hơn. Nhưng một khu vực chỉ thành công khi người dân có thể đi bộ thuận tiện, có nhiều loại hình sử dụng đất, hạ tầng tương xứng với mật độ và hoạt động kinh tế phù hợp. Giá tăng vì kỳ vọng hoặc nguồn cung khan hiếm chưa đủ để chứng minh TOD đang phục vụ cộng đồng; cần thấy người dân ổn định sinh sống, doanh nghiệp đặt văn phòng và người lao động dùng giao thông công cộng. Mục tiêu cuối cùng là nâng khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất toàn đô thị; mật độ dân cư và việc làm cũng là những chỉ dấu cần theo dõi sau nhiều năm vận hành. Vì vậy, khoản thu chỉ đáng ủng hộ nếu minh bạch, không thu trùng và quay lại cải thiện đời sống quanh ga.
