Nguồn cung bùng nổ nhưng giấc mơ an cư của người trẻ vẫn bị bỏ lại phía sau
Nguồn cung bất động sản bùng nổ là giai đoạn thị trường ghi nhận số lượng dự án và căn hộ mở bán tăng mạnh sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, song cơ cấu sản phẩm lại lệch khỏi nhu cầu ở thực, khiến nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người trẻ vẫn khan hiếm và lãi suất vay nhà cao tiếp tục là rào cản lớn đối với giấc mơ an cư của họ. Điểm mấu chốt của bức tranh hiện nay là: nhiều dự án được “giải phóng” khỏi tình trạng tồn đọng, nhưng phần lớn không phục vụ nhóm thu nhập thấp và trung bình – những người đang chiếm tỷ lệ lớn trong lực lượng lao động trẻ ở đô thị. Nguồn cung bất động sản tăng không tự động đồng nghĩa với khả năng mua nhà người trẻ được cải thiện; ngược lại, nếu chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, thị trường sẽ tạo thêm khoảng cách giữa giá bán và thu nhập thực tế. Theo Hiệp hội bất động sản tại phía Nam, giá nhà trên thị trường sơ cấp chỉ giảm khoảng 5%, trong khi nhiều nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận giảm 20-30% vẫn khó tìm được người mua. Con số này cho thấy thanh khoản yếu không phải vì thiếu hàng, mà vì sản phẩm không phù hợp túi tiền số đông.
Nhà ở giá phù hợp: thiếu từ Hà Nội đến TPHCM, người trẻ phải chấp nhận ở xa
Nếu chỉ nhìn vào số lượng căn hộ tung ra thị trường, nhiều người sẽ nghĩ cơ hội mua nhà đang rộng mở. Nhưng khi soi vào cấu trúc nguồn cung, câu trả lời lại nghiêng về phía ngược lại: nhà ở giá phù hợp với người trẻ vẫn là “hàng hiếm”. Một trong những điểm nghẽn lớn nhất là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế, trong khi nhu cầu của nhóm thu nhập thấp và trung bình lại rất lớn. Tại Hà Nội, nguồn cung mới căn hộ trong quý III giảm 42% so với quý trước, lượng giao dịch giảm 26%, nguyên nhân chủ yếu do giá bán và chi phí vay vốn ở mức cao cùng với sự thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền. Căn hộ hạng B chiếm tới 73% lượng căn bán được, trong khi nguồn cung căn hộ hạng C – vốn gần hơn với khả năng chi trả của người mua ở thực – đã thu hẹp đáng kể. Điều này buộc nhiều người trẻ phải tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra xa trung tâm, chấp nhận tăng thời gian di chuyển và chi phí sinh hoạt. Ở TPHCM, nhà chung cư chiếm hơn 70% số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn, nhưng phân khúc trung cấp chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ và gần như không có nhà ở bình dân. Nguồn cung lệch pha khiến thị trường bất động sản Hà Nội TPHCM trở thành nơi nhiều dự án được quảng bá rầm rộ, nhưng người trẻ lại ít thấy sản phẩm nào thực sự vừa túi tiền.
Phân hóa thị trường và làn sóng gỡ vướng pháp lý ở phía Nam: cơ hội có đến tay người mua ở thực?
Thị trường bất động sản Hà Nội đang phân hóa rõ nét giữa các phân khúc: căn hộ, thương mại, văn phòng, mỗi mảng có diễn biến giá và tỷ lệ hấp thụ khác nhau. Công suất thuê bán lẻ cao, văn phòng chịu áp lực nguồn cung mới, trong khi căn hộ đối mặt với sức mua suy giảm vì giá và chi phí vay vốn. Phân hóa này cho thấy người mua ngày càng chọn lọc hơn, ưu tiên vị trí, chất lượng và mức giá phù hợp thay vì chạy theo mọi dự án mới. Ở phía Nam, câu chuyện lại xoay quanh làn sóng tháo gỡ pháp lý. Sau hơn 4 tháng triển khai một kế hoạch xử lý vướng mắc, TPHCM đã hoàn tất tháo gỡ khó khăn cho 287 dự án và có lộ trình giải quyết cho tổng cộng 820/921 dự án, tương đương khoảng 89% số dự án tồn đọng. Sự vào cuộc của chính quyền được đánh giá là đã giải phóng nguồn lực cho hàng trăm dự án kéo dài nhiều năm. Dự kiến trong quý IV, TPHCM sẽ tiếp tục đón khoảng 10.000–12.000 căn hộ mở bán từ 8 dự án lớn. Bề ngoài, đây là cơ hội để người mua nắm lại thế chủ động, có nhiều lựa chọn và khả năng thương thảo chính sách bán hàng. Nhưng nếu phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, thì cơ hội đó chủ yếu thuộc về nhà đầu tư, không phải người trẻ mua để ở.
Lãi suất vay nhà cao: “chiếc khóa” đang khóa chặt cánh cửa an cư của người trẻ
Ngay cả khi có một căn hộ được xem là nhà ở giá phù hợp, người trẻ vẫn phải đối mặt với rào cản lớn mang tên lãi suất vay nhà. Với nhóm chưa tích lũy được khoản tiền lớn, việc mua nhà phụ thuộc mạnh vào thu nhập ổn định, vốn tự có và khả năng vay dài hạn. Khi lãi suất ở mức cao, khoản trả nợ hằng tháng phình to, biến giấc mơ sở hữu nhà thành gánh nặng tài chính kéo dài nhiều năm. Chi phí vay vốn hiện được nhắc đến như một trong những nguyên nhân chính khiến giao dịch căn hộ tại Hà Nội giảm, dù giá chào bán sơ cấp có điều chỉnh nhẹ. Người mua ở thực buộc phải thận trọng hơn, trì hoãn quyết định xuống tiền vì lo sợ rủi ro thu nhập không theo kịp nghĩa vụ trả nợ. Nói cách khác, lãi suất cao đang “ăn mòn” khả năng mua nhà người trẻ, làm mất tác dụng của việc tăng nguồn cung bất động sản. Hiệp hội tại TPHCM đã kiến nghị thúc đẩy giảm lãi suất cho vay thực chất và cho người mua nhà ở thương mại giá phù hợp tiếp cận gói tín dụng lớn với lãi suất hợp lý, tương tự một số nhóm đối tượng mua nhà ở xã hội. Nếu không có những kênh tín dụng như vậy, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến cảnh nhiều căn hộ sáng đèn quảng cáo nhưng tối đèn sinh hoạt.
Tăng cung thôi chưa đủ: cần chiến lược kép cho nhà ở giá phù hợp và tín dụng dễ tiếp cận
Thực tế cho thấy, chỉ tăng nguồn cung bất động sản mà không điều chỉnh cấu trúc sản phẩm và chi phí vốn sẽ không thể giải bài toán an cư cho người trẻ. Thách thức lớn nhất của thị trường phía Nam hiện nay không phải là số lượng sản phẩm, mà là sự chênh lệch sâu sắc giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng chi trả của số đông dân cư. Tại Hà Nội, khoảng cách giữa sản phẩm đưa ra thị trường và khả năng tài chính của hộ gia đình cũng được xem là vấn đề mang tính cơ cấu. Giải pháp vì thế phải là chiến lược kép: một mặt, tiếp tục gỡ vướng pháp lý để những dự án khả thi nhanh chóng bổ sung nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà cho thuê giá rẻ. Mặt khác, cần giảm lãi suất cho vay nhà, thiết kế các gói tín dụng dài hạn, ổn định, giúp người trẻ có thể tính toán được đường dài mà không lo vỡ kế hoạch tài chính. Nếu chính sách chỉ ưu ái phân khúc cao cấp, thị trường bất động sản Hà Nội TPHCM sẽ tiếp tục phân hóa, còn người trẻ vẫn đứng ngoài cuộc chơi. Ngược lại, nếu nhà ở giá phù hợp được đặt ở trung tâm của mọi quyết định – từ quy hoạch, pháp lý đến tín dụng – nguồn cung bùng nổ hiện nay có thể trở thành bước ngoặt tích cực, biến giấc mơ an cư của thế hệ trẻ thành mục tiêu khả thi thay vì một ước vọng xa vời.
