Khoản vay lớn đặt cược vào quỹ đất công nghiệp mới
Khu công nghiệp Long Hậu mở rộng giai đoạn 2 là dự án hạ tầng công nghiệp quy mô 90 ha tại xã Cần Giuộc, tỉnh Tây Ninh, được Long Hậu triển khai để bổ sung quỹ đất cho nhà máy và kho bãi. Doanh nghiệp đã thông qua hạn mức vay tối đa 1.500 tỷ đồng từ BIDV, với thời hạn 84 tháng và giải ngân theo tiến độ thi công. Đây không chỉ là một quyết định vay vốn: nó cho thấy Long Hậu tiếp tục đặt trọng tâm vào bất động sản công nghiệp, dù dòng tiền kinh doanh đang chịu áp lực. Tổng vốn đầu tư dự án dự kiến 3.158 tỷ đồng; khoản vay chiếm gần một nửa cơ cấu vốn, bên cạnh 480 tỷ đồng vốn chủ sở hữu và nguồn tiền từ hoạt động dự án. Cách chia vốn giúp tránh phải tài trợ toàn bộ bằng nợ, nhưng vẫn khiến tiến độ và khả năng tạo dòng tiền của dự án trở thành điều đáng theo dõi.
Con số đầu tư đã tăng 21,8% so với phương án được duyệt năm 2021, chủ yếu do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư và vật liệu xây dựng tăng. Đây là điểm cần nhìn thẳng: khoản vay không phải phần duy nhất quyết định hiệu quả dự án; chi phí đội lên đồng nghĩa Long Hậu cần triển khai chặt chẽ để hạn chế áp lực vốn phát sinh.
90 ha quy hoạch, nhưng phần đất khai thác nhỏ hơn
Quy mô 90 ha là diện tích toàn dự án, không đồng nghĩa toàn bộ diện tích sẽ được cho thuê làm nhà máy hoặc kho bãi. Theo kế hoạch, Long Hậu mở rộng giai đoạn 2 bổ sung khoảng 66,6 ha đất công nghiệp có thể khai thác, phần còn lại phục vụ hạ tầng và các mục đích khác. Dự án chia thành ba giai đoạn, mỗi giai đoạn khoảng 30 ha; doanh nghiệp đặt mục tiêu bàn giao những lô đất đầu tiên từ quý IV/2027, còn kế hoạch công bố dự kiến tiếp nhận nhà đầu tư vào hoạt động từ quý III/2028. Hai mốc này cho thấy doanh nghiệp còn một quãng triển khai đáng kể trước khi quỹ đất mới có thể đóng góp đầy đủ vào hoạt động kinh doanh.
Nhu cầu chuẩn bị quỹ đất có cơ sở từ tình trạng lấp đầy tại các khu hiện hữu: Khu công nghiệp Long Hậu rộng hơn 137 ha và Khu công nghiệp Long Hậu mở rộng hơn 108 ha đều đã lấp đầy 100%; Long Hậu 3 - giai đoạn 1 gần 124 ha đạt tỷ lệ lấp đầy 60% tính đến cuối năm 2025. Tuy vậy, lấp đầy cao ở các khu cũ không tự động bảo đảm tốc độ cho thuê của dự án mới. Định hướng thu hút doanh nghiệp công nghệ cao, sản xuất sạch và ngành giá trị gia tăng cao có thể giúp Long Hậu tránh chạy theo lấp đầy bằng mọi giá, nhưng hiệu quả vẫn phụ thuộc vào khả năng triển khai hạ tầng và thu hút khách thuê đúng thời điểm.
Lợi nhuận vượt kế hoạch, dòng tiền lại báo hiệu sức ép
Bức tranh tài chính của Long Hậu có hai mặt. Sau chín tháng năm 2026, doanh thu đạt hơn 513 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hơn 241 tỷ đồng; doanh nghiệp hoàn thành 87% mục tiêu doanh thu và vượt xa kế hoạch lợi nhuận. Tuy nhiên, lợi nhuận giảm nhẹ so với cùng kỳ, còn dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 567,2 tỷ đồng, trái với mức dương 147,05 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Điều này khiến khoản vay mới cần được đánh giá không chỉ qua quy mô đầu tư mà cả khả năng cân đối tiền trong thời gian xây dựng. Cuối kỳ, tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn còn 470,6 tỷ đồng, giảm 54,4% so với đầu năm; tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn là 323,25 tỷ đồng, tăng 35,9%.
Một dấu hiệu khác là các khoản phải thu ngắn hạn tăng lên 992,4 tỷ đồng; riêng phải thu ngắn hạn khác đạt 910,3 tỷ đồng, phần lớn liên quan kinh phí và thỏa thuận bồi thường dự án. Trong khi đó, tổng nợ của công ty cuối tháng 9 vượt 1.500 tỷ đồng và đi ngang so với đầu năm. Vì vậy, việc lợi nhuận vượt kế hoạch là điểm sáng, nhưng chưa đủ để xóa lo ngại về chất lượng dòng tiền và lượng vốn đang nằm ở khoản phải thu.
Huy động vốn đồng thời cho hai dự án
Khoản vay cho Khu công nghiệp Long Hậu mở rộng không phải kế hoạch huy động vốn duy nhất của công ty. Cuối tháng 9, Long Hậu thông qua hạn mức vay tối đa 760 tỷ đồng tại BIDV để triển khai khu dân cư - tái định cư Long Hậu 3, dự án rộng hơn 19 ha, liền kề khu công nghiệp hiện hữu và dự kiến hoàn thành vào quý IV/2027. Việc cùng lúc theo đuổi dự án công nghiệp và khu dân cư có thể mở rộng nguồn hoạt động, nhưng cũng làm tăng yêu cầu quản trị tiến độ, dòng tiền và nghĩa vụ nợ.
Với dự án mở rộng 90 ha, Long Hậu cho biết giải ngân sẽ gắn với tiến độ thi công, còn nguồn vốn ngoài vốn chủ sở hữu và khoản vay dự kiến đến từ dòng tiền hoạt động của dự án. Đây là cấu trúc có lý về mặt phân bổ vốn, song trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh âm, khả năng thực hiện đúng các mốc bàn giao và đưa đất vào khai thác sẽ mang tính quyết định. Kết luận thận trọng là khoản vay mở ra dư địa phát triển cho Long Hậu, nhưng chưa thể xem là thành công tài chính cho đến khi dự án tạo được dòng tiền và các khoản phải thu được kiểm soát.
