Giá nhà tăng nhanh hơn khả năng chi trả
TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) là cách tổ chức nhà ở, thương mại, dịch vụ và công trình công cộng tập trung quanh nhà ga, giúp người dân tiếp cận giao thông công cộng thuận tiện hơn. Nhưng bài học từ Metro số 1 TP.HCM cho thấy kết nối tốt hơn chưa đồng nghĩa với nhà ở dễ tiếp cận hơn. Sau gần hai năm vận hành, căn hộ dọc tuyến tăng mạnh, có dự án tăng hơn 400%; Gateway Thảo Điền được rao 204 triệu đồng/m², tăng 410% so với thời điểm mở bán. Trong bán kính 1 km dọc tuyến và Xa lộ Hà Nội, giá rao bán bình quân tăng từ 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² năm 2026; riêng năm 2025 tăng khoảng 30% so với năm trước.
Đây là dạng Giá nhà tăng metro có mặt trái rõ rệt: nhóm thu nhập trung bình và thấp, vốn có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng cao, ngày càng khó mua hoặc thuê nhà gần ga. Trong 60 dự án dọc tuyến được khảo sát, chỉ 12 dự án thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân; ở phạm vi đi bộ 800 m quanh nhà ga, chỉ 2 trong 36 dự án đáp ứng tiêu chí nhà ở xã hội hoặc vừa túi tiền. Nếu Bất động sản ven ga chỉ dành cho người đủ sức chạy theo giá đất, lợi ích của tuyến metro sẽ bị phân phối lệch ngay tại nơi đáng lẽ phải mở rộng cơ hội đi lại.
Quy hoạch ga metro cần đi trước cơn sốt giá
TP.HCM đang chuẩn bị Quy hoạch ga metro và các khu TOD trên nhiều tuyến, nhưng cần phân biệt ranh giới nghiên cứu với quy hoạch đã được phê duyệt. Theo Nghị quyết 56/2026/NQ-HĐND, phạm vi nghiên cứu có thể kéo dài tối đa 1.000 m từ tâm quy ước của nhà ga hoặc depot. Với Metro số 2, hồ sơ dự kiến được trình thẩm định, phê duyệt vào tháng 12/2026; ranh giới TOD tại ga Thủ Thiêm đã được duyệt, còn quy hoạch dự kiến hoàn tất thẩm định từ tháng 12/2026 đến tháng 1/2027. Ranh giới TOD dọc Metro số 1 đang được lấy ý kiến, dự kiến trình phê duyệt trong tháng 10/2026; đồ án quy hoạch đặt mục tiêu hoàn thành trong quý I–II/2027.
Ở ga Bình Khánh và đoạn Tham Lương–Củ Chi, thành phố dự kiến hoàn thành rà soát ranh giới trong quý IV/2026, hướng đến phê duyệt quy hoạch trong quý I–III/2027; tuyến Bến Thành–Cần Giờ cũng dự kiến hoàn tất quy hoạch TOD trong quý I–III/2027. Các mốc này cho thấy cơ hội còn ở phía trước, nhưng cũng là thời điểm phải đặt quy tắc nhà ở và bảo vệ cư dân vào kế hoạch ngay từ đầu. Cơ quan chức năng cho biết hiện chưa đủ cơ sở công bố mức thay đổi cụ thể của bất động sản do TOD tạo ra. Vì thế, không nên mặc định mọi đợt tăng Giá nhà tăng metro đều do quy hoạch hay coi giá rao bán là bằng chứng chắc chắn về tác động của TOD.
TOD phát triển đô thị chỉ bền vững khi giữ chỗ cho cư dân
Danh sách chuẩn bị rà soát TOD trong quý IV/2026 còn có Thủ Thiêm–Long Thành, Metro số 4, giai đoạn 1 Metro số 6, Suối Tiên–Thành phố mới Bình Dương và tuyến Thủ Dầu Một–TP.HCM; hướng Củ Chi và tuyến Bến Thành–Cần Giờ cũng nằm trong kế hoạch. Quy mô mở rộng này có thể giúp gắn nhà ở, việc làm và dịch vụ với giao thông công cộng, đồng thời hỗ trợ giải quyết ùn tắc, ngập úng và sụt lún. Nhưng TOD phát triển đô thị sẽ mất ý nghĩa nếu cư dân hiện hữu bị đẩy ra xa nhà ga bởi giá đất tăng và thiếu lựa chọn nhà ở phù hợp. Thành phố cũng định hướng khu dân cư hiện hữu cần được chỉnh trang, bổ sung hạ tầng, thay vì chỉ ưu tiên xây dựng đô thị mới.
Một hướng chính sách đáng cân nhắc là yêu cầu dự án thương mại tại khu vực chuyển tiếp dành 10–20% diện tích sàn cho nhà ở vừa túi tiền, đổi lại chủ đầu tư được ưu đãi hệ số sử dụng đất; nguồn thu cho thuê thương mại tại ga trung tâm cũng có thể góp vào quỹ phát triển TOD và nhà ở. Đây là đề xuất cần được thiết kế minh bạch, đi cùng mở rộng nhà ở xã hội và bảo vệ quyền lợi người dân đang sống tại khu vực. TOD không nên chỉ đo bằng giá trị bất động sản ven ga hay mật độ xây dựng. Thành công phải được tính bằng việc người thu nhập trung bình và thấp vẫn có thể sống gần tuyến tàu và hưởng lợi từ đô thị thuận tiện hơn.
