Thanh khoản dịu là tín hiệu, chưa phải lời hứa giảm lãi vay
Thanh khoản ngân hàng là khả năng đáp ứng nhu cầu chi trả và cho vay bằng nguồn vốn sẵn có trong ngắn hạn; khi áp lực này giảm, chi phí vốn có thể bớt căng nhưng không tự động kéo lãi vay bất động sản đi xuống. Lãi suất liên ngân hàng duy trì ở mức thấp và lượng giấy tờ có giá lưu hành trên kênh thị trường mở giảm mạnh được xem là dấu hiệu áp lực thanh khoản ngắn hạn đang dịu lại. Tuy vậy, đây mới là điều kiện thuận lợi ở đầu nguồn, không phải cam kết giảm lãi suất cho người mua nhà. Thước đo người vay cần quan tâm vẫn là lãi suất áp dụng cho khoản vay của mình, nhất là sau khi hết ưu đãi. Nếu đánh đồng tiền vốn ngắn hạn bớt căng với chi phí vay dài hạn sắp giảm, người mua có thể đưa ra quyết định dựa trên kỳ vọng chưa thành hiện thực.
Đợt hạ lãi suất chưa nhắm trực tiếp vào vay mua nhà
Sau chỉ đạo của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước nhằm giảm lãi suất hỗ trợ sản xuất, kinh doanh, nhiều ngân hàng điều chỉnh biểu lãi suất từ ngày 19/10. Theo yêu cầu, lãi suất tiền gửi niêm yết kỳ hạn từ sáu tháng trở lên phải giảm tối thiểu 0,5 điểm phần trăm mỗi năm; lãi vay cho sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên giảm 1,5–2 điểm phần trăm, một số chi nhánh giảm tới 2,5 điểm phần trăm mỗi năm. Nhưng đợt điều chỉnh này chưa áp dụng trực tiếp cho khoản vay mua nhà và vay bất động sản. Khoảng cách giữa chủ trương giảm lãi và chi phí người mua thực trả vì thế còn đáng kể. Lãi suất huy động thấp hơn có thể mở thêm dư địa, song tác động chỉ đến khi chi phí vốn đầu vào giảm và ngân hàng quyết định chuyển phần tiết kiệm đó sang khách vay.
Kỷ luật thị trường và cách cấp tín dụng mới là phép thử
Lãnh đạo ngân hàng cho rằng hạ lãi suất vay bất động sản không chỉ dựa vào giảm lãi suất huy động, mà còn cần giữ kỷ luật thị trường và phân bổ tín dụng hiệu quả. Điều này có lý: vốn có hạn, ngân hàng phải sàng lọc dự án và người vay, nên không thể áp một mức ưu đãi thấp cho mọi hồ sơ. Cam kết hạ lãi đồng bộ và minh bạch có thể giúp lợi ích từ chi phí vốn thấp hơn đến được với khách hàng; ngược lại, giảm lãi ở nhóm khác chưa đủ để người mua nhà thấy nhẹ gánh. Mặt bằng vay hiện vẫn cao: thống kê tại 11 ngân hàng ghi nhận lãi suất cố định 12–24 tháng phổ biến khoảng 10,9% một năm; khảo sát 10 ngân hàng cho thấy ưu đãi 8,5–11%, nhưng sau ưu đãi mức thực trả lên 13–15%. Vì vậy, người vay nên tính cả giai đoạn sau ưu đãi, không chỉ nhìn mức mở đầu.
Người mua cần nhìn qua quý IV, không chỉ chờ một tín hiệu
Lãi vay hạ nhiệt có thể cải thiện tâm lý người có nhu cầu mua nhà và hỗ trợ thanh khoản thị trường, nhưng mức giảm phải phù hợp với nguồn vốn và yêu cầu kiểm soát rủi ro. Trong lúc chờ, một số chủ đầu tư giãn tiến độ thanh toán tới năm năm, chiết khấu trên 10% cho khách thanh toán nhanh hoặc ân hạn lãi suất 2–3 năm; người mua cần so kỹ điều kiện thay vì xem ưu đãi là thay thế cho lãi vay thấp. Sang quý IV, kịch bản được đánh giá khả thi nhất dự báo giá đi ngang, nguồn cung tăng 20–30%, lãi suất thả nổi 12–14% một năm và tỷ lệ hấp thụ 30–35%. Đây chưa phải viễn cảnh vay rẻ rõ rệt. Với người mua, tiêu chí thận trọng vẫn là khả năng trả nợ khi hết ưu đãi; với ngân hàng, giảm lãi bền vững đòi hỏi vốn đầu vào hạ, kỷ luật được giữ và tín dụng đến đúng nơi.
