Giao chủ đầu tư phải đi cùng trách nhiệm
Cải tạo chung cư cũ là quá trình sửa chữa hoặc xây dựng lại nhà chung cư đã xuống cấp, gắn với quyền lợi của chủ sở hữu và việc bố trí chỗ ở cho cư dân trong thời gian triển khai. Muốn quá trình này đáng tin cậy, người dân cần biết vì sao một nhà đầu tư được lựa chọn và ai chịu trách nhiệm nếu dự án đình trệ.
Trong phiên thảo luận chiều 28/10 về dự án Luật Nhà ở sửa đổi, đại biểu Quốc hội chuyên trách Nguyễn Ngọc Việt, thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hà Nội, đề nghị công khai căn cứ lựa chọn và quyết định giao chủ đầu tư, đồng thời làm rõ trách nhiệm giám sát, xử lý khi nhà đầu tư không thực hiện cam kết. Đề xuất này chạm đúng điểm yếu của cơ chế chỉ định: trao quyền quyết định mà không xác định rõ trách nhiệm sau đó có thể tháo được một nút thủ tục nhưng để nguyên tình trạng dự án kéo dài.
Dự thảo quy định nếu Hội nghị nhà chung cư không chọn được nhà đầu tư thì UBND cấp tỉnh quyết định giao chủ đầu tư theo quy định của Chính phủ. Cách làm này có thể giúp thoát bế tắc lựa chọn, nhưng chỉ có ý nghĩa khi cư dân được giải thích rõ căn cứ quyết định và có đầu mối chịu trách nhiệm theo dõi kết quả.
Minh bạch để cư dân biết quyền lợi của mình
Công khai không nên dừng ở tên doanh nghiệp được giao dự án. Cư dân cần tiếp cận đầy đủ thông tin về phương án bồi thường, tái định cư và nơi ở tạm thời; đó là những nội dung quyết định trực tiếp đến cuộc sống của họ trong thời gian cải tạo. Nếu thông tin đến muộn hoặc thiếu căn cứ giải thích, bất đồng dễ kéo dài và niềm tin vào dự án suy giảm.
Vì vậy, việc chọn chủ đầu tư cần gắn với công bố căn cứ lựa chọn và nội dung quyết định giao nhiệm vụ, cùng trách nhiệm giám sát tiến độ. Khi nhà đầu tư thay đổi phương án tạm cư hoặc không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết, cư dân phải biết cơ quan nào tiếp nhận kiến nghị và ai có quyền yêu cầu khắc phục. Minh bạch ở đây không phải thủ tục trang trí; đó là cách để người dân kiểm tra các quyết định có ảnh hưởng đến tài sản và nơi ở của mình.
Ông Việt đặt vấn đề liệu chính quyền cấp xã, phường có phải tiếp nhận những vướng mắc vượt quá thẩm quyền và điều kiện thực hiện hay không. Câu hỏi này cho thấy công khai thông tin phải đi kèm phân định thẩm quyền: đầu mối địa phương có thể tiếp nhận phản ánh, nhưng không thể bị giao trách nhiệm giải quyết những việc nằm ngoài quyền hạn và nguồn lực của mình.
Giám sát dự án phải có người chịu trách nhiệm đến cùng
Một quyết định giao chủ đầu tư chỉ mở đầu cho dự án. Phần khó hơn là theo dõi tiến độ, kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ và xử lý khi cam kết bị vi phạm. Đại biểu Nguyễn Ngọc Việt đề nghị hoàn thiện quy định theo hướng xác định rõ trách nhiệm giám sát tiến độ và biện pháp xử lý khi nhà đầu tư không thực hiện cam kết. Nếu luật chỉ nêu ai có quyền giao dự án mà không chỉ rõ ai theo dõi và ai phải can thiệp, cư dân có thể rơi vào khoảng trống trách nhiệm.
Điều đó không đồng nghĩa mọi vướng mắc đều đẩy xuống cấp xã, phường. Cần phân định rõ vai trò cấp tỉnh và cấp xã: cấp xã có thể làm đầu mối phối hợp, tiếp nhận phản ánh; trách nhiệm với quyết định, nguồn lực và biện pháp xử lý phải thuộc chủ thể có thẩm quyền tương ứng. Một cơ chế giám sát tốt cần cho cư dân biết nơi phản ánh, cơ quan nào phải trả lời và cách xử lý khi nghĩa vụ của nhà đầu tư bị bỏ qua.
Đây là điều kiện để giám sát dự án tạo ra hệ quả thực tế thay vì chỉ ghi nhận tiến độ trên giấy. Khi có vi phạm, quy định cần đủ rõ để kích hoạt việc xem xét và xử lý; nếu không, lời hứa với cư dân vẫn thiếu một cơ chế bảo đảm.
Quản trị chung cư cần rõ quyền, rõ trách nhiệm
Nguyên tắc trách nhiệm không chỉ áp dụng với dự án cải tạo mà còn cần xuyên suốt quản trị chung cư. Đại biểu Nguyễn Ngọc Việt cho rằng luật cần nêu rõ quyền quyết định của chủ sở hữu và trách nhiệm phối hợp giữa các chủ thể trong cộng đồng. Cách phân định này giúp tránh tình trạng cư dân không biết ai có quyền quyết định, còn cơ quan tiếp nhận lại không đủ thẩm quyền xử lý.
Ban quản trị đại diện chủ sở hữu trong quản lý tài sản chung; tổ dân phố thực hiện hoạt động tự quản cộng đồng và phối hợp giữ gìn an ninh, trật tự; chính quyền cấp xã, phường thực hiện quản lý nhà nước theo thẩm quyền. Không nên đánh đồng quyền của cộng đồng cư dân với quyền của cộng đồng chủ sở hữu, nhất là khi quyết định liên quan đến tài sản thuộc sở hữu chung.
Đề xuất bổ sung nguyên tắc phối hợp giữa Ban quản trị, tổ dân phố và chính quyền cấp xã vào Điều 100 của dự thảo luật là hướng đi hợp lý, miễn là không tạo thêm một tầng tổ chức hay thủ tục hành chính. Kết luận cần rút ra là rõ quyền phải đi đôi với rõ trách nhiệm: trong cải tạo chung cư cũ, giao chủ đầu tư phải gắn với giám sát và xử lý; trong quản trị hằng ngày, mỗi chủ thể phải biết phần việc và giới hạn thẩm quyền của mình.
