Ba dự án luật bất động sản: bước ngoặt hay sửa cho xong?
Ba dự án luật bất động sản sửa đổi – Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản – là gói điều chỉnh pháp lý tổng thể nhằm xử lý các điểm nghẽn về quy hoạch, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và hoạt động kinh doanh, với mục tiêu tạo thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Chính phủ đã trình Quốc hội ba dự án luật này tại Kỳ họp thứ Hai, khóa XVI vào sáng 22/10, mở ra một cuộc tranh luận không chỉ mang tính kỹ thuật lập pháp mà còn chạm tới câu hỏi: ai được hưởng phần giá trị đất tăng thêm từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng? Nếu chỉ sửa để vá lỗi, thị trường sẽ tiếp tục bất ổn; nếu dám thiết kế lại cơ chế điều tiết giá trị đất, đây có thể là bước ngoặt cho toàn bộ hệ thống pháp luật bất động sản mới.
Luật Đất đai sửa đổi: phải dám điều tiết địa tô chênh lệch
Trọng tâm của luật đất đai sửa đổi không nằm ở vài thủ tục hành chính, mà ở cách Nhà nước điều tiết giá trị đất tăng thêm do quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai, đồng thời thể chế hóa rõ hơn cơ chế thu hồi phần giá trị tăng thêm từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng của Nhà nước. Nếu không làm rõ, mọi bảng giá đất “sát thị trường” chỉ hợp thức hóa lợi nhuận khổng lồ cho một nhóm nhỏ, trong khi ngân sách và người dân chịu chi phí bồi thường, sử dụng đất ngày càng cao. Đề xuất chu kỳ ổn định bảng giá đất khoảng 5 năm, kèm cơ chế điều chỉnh linh hoạt khi có biến động lớn, chỉ có ý nghĩa khi đi cùng hệ số điều chỉnh minh bạch, vùng giá trị thửa đất chuẩn và kiểm tra độc lập dữ liệu giá đất. Đây là nền tảng để thị trường bất động sản ổn định thay vì liên tục tạo “sóng” giá.
Quy hoạch, thu hồi và tái định cư: ổn định thị trường hay tạo điểm nóng xã hội?
Sau hơn một năm thi hành Luật Đất đai 2024, đặc biệt từ khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào hoạt động từ 1/7/2025, các điểm nghẽn lớn về quy hoạch, định giá đất, thu hồi, giao và cho thuê đất đã bộc lộ rõ. Việc sửa luật lần này đặt mục tiêu xây dựng một đạo luật ổn định lâu dài, quy định khung nguyên tắc nhưng có cơ chế linh hoạt, gắn với cải cách hành chính, chuyển đổi số và đồng bộ với các luật liên quan. Ở chiều người dân, dự thảo nhấn mạnh phải lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống sau thu hồi đất ngang bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, với các lựa chọn bồi thường bằng đất cùng mục đích, đất khác hoặc bằng tiền, và bố trí tái định cư tại chỗ, hoán đổi diện tích trong phạm vi cấp xã. Nếu các tiêu chí này không đủ rõ và ràng buộc, mục tiêu giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách và tạo khả năng dự báo cho thị trường sẽ khó đạt được.
Kỷ luật sử dụng đất và cơ chế giá: chuyển từ mệnh lệnh sang công cụ kinh tế
Điểm đáng chú ý của luật bất động sản mới là nỗ lực chuyển trọng tâm quản lý từ công cụ hành chính sang công cụ kinh tế. Dự thảo Luật Đất đai quy định với đất dự án đầu tư không được sử dụng hoặc chậm sử dụng, Nhà nước sẽ thu khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian vi phạm; nếu quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất. Đây là thông điệp rõ ràng: không còn chỗ cho việc “ôm đất chờ thời”. Ở mảng tài chính đất đai, dự thảo bỏ quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá, thay bằng việc Nhà nước quyết định giá đất dựa trên bảng giá và hệ số điều chỉnh, bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích các bên và phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ. Nếu dữ liệu đất đai và dữ liệu giá không được xây dựng thống nhất, liên thông, mọi nguyên tắc đẹp trên giấy sẽ khó đi vào thực tế.
Từ ba đạo luật đến một thị trường bất động sản ổn định, bền vững
Ba dự án luật sửa đổi chỉ tạo được thị trường bất động sản ổn định khi được thiết kế như một chỉnh thể, thay vì ba mảnh ghép rời rạc. Việc sửa Luật Đất đai phải gắn với sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, cùng các luật liên quan, để triển khai đồng bộ trong thực tiễn và khơi thông nguồn lực đất đai trong bối cảnh đất nước phấn đấu tăng trưởng hai con số. Các nghị định, nghị quyết hiện hành về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc đất đai chỉ có hiệu lực đến hết 28/2/2027, nên luật mới phải được ban hành trước 1/3/2027 để tránh khoảng trống pháp lý. Mục tiêu đến năm 2030 là hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nếu Quốc hội dám lựa chọn phương án chính sách ưu tiên điều tiết giá trị đất, minh bạch dữ liệu và bảo vệ quyền lợi người dân, ba đạo luật này sẽ là nền tảng cho phát triển bền vững, thay vì chỉ là một vòng sửa luật tiếp theo.
