Đề xuất mới thay đổi nguyên tắc bán lại
Nhà ở xã hội là loại hình nhà được phát triển với chính sách ưu đãi nhằm giúp những nhóm đủ điều kiện tiếp cận chỗ ở phù hợp, thay vì vận hành hoàn toàn như bất động sản thương mại. Chính phủ đã chỉnh lý quy định bán lại sau năm năm trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, với mục tiêu hạn chế trục lợi từ chính sách an sinh. Theo đề xuất, sau khi thanh toán đủ tiền và qua năm năm, chủ sở hữu chỉ được bán nhà cho người thuộc nhóm đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Điểm mấu chốt là mốc năm năm không còn đồng nghĩa với quyền bán cho bất kỳ người mua nào. Người nhận chuyển nhượng vẫn phải đáp ứng điều kiện mua nhà xã hội theo quy định. Tại phiên thảo luận ngày 22/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết việc siết đối tượng nhằm ngăn chính sách an sinh biến thành cơ hội kiếm lời. Đây là một lựa chọn chính sách có lý do rõ ràng: ưu đãi công nên tiếp tục phục vụ người cần nhà, không trở thành khoản lợi thế để thu lợi từ chênh lệch thị trường.
Từ bán theo cơ chế thị trường sang bán có điều kiện
Theo Luật Nhà ở hiện hành được nêu trong các nguồn, sau khi thanh toán đủ tiền và đáp ứng thời hạn năm năm cùng các điều kiện pháp luật, chủ sở hữu có thể bán nhà theo cơ chế thị trường, không giới hạn người mua trong nhóm thụ hưởng chính sách. Dự thảo đảo chiều nguyên tắc đó: thời gian sở hữu vẫn quan trọng, nhưng không còn đủ để mở quyền chuyển nhượng tự do. Người mua lại phải thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
Trong năm năm đầu, dự thảo vẫn giữ quy định người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội; giá bán tối đa bằng giá trong hợp đồng ban đầu với chủ đầu tư. Vì vậy, thay đổi được đề xuất tập trung vào giai đoạn sau năm năm: thay vì tự do hóa giao dịch, nhà ở xã hội tiếp tục bị ràng buộc với mục tiêu an sinh. Cách tiếp cận này phân biệt rõ nhà ở xã hội với nhà ở thương mại, nhưng cũng khiến việc bán lại phụ thuộc vào khả năng tìm được người mua đủ điều kiện.
Bối cảnh giải thích vì sao chính sách được xem xét lại. Khi giá nhà ở nhiều nơi tăng cao, mức giá ưu đãi của nhà ở xã hội có thể tạo ra khoảng cách đáng kể với mặt bằng thị trường; nếu người mua hưởng hỗ trợ rồi bán tự do để thu lợi, nguồn lực an sinh có nguy cơ bị chuyển thành lợi ích đầu tư cá nhân. Lập luận này thuyết phục, nhưng hiệu quả sẽ tùy thuộc vào việc xác minh người mua và giám sát giao dịch có minh bạch, khả thi hay không.
Chủ nhà và người mua lại sẽ chịu tác động ra sao?
Với người đang sở hữu nhà ở xã hội, đề xuất làm giảm tính linh hoạt khi cần chuyển chỗ ở hoặc bán tài sản: quyền định đoạt không chỉ dựa vào thời gian nắm giữ mà còn phụ thuộc điều kiện của người nhận chuyển nhượng. Việc bán lại nhà ở xã hội có thể mất thêm thời gian nếu khó tìm người thuộc nhóm được hưởng chính sách. Người có nhu cầu mua lại, ngược lại, có thể có thêm cơ hội tiếp cận nguồn nhà giá ưu đãi, nhưng phải chứng minh mình đáp ứng điều kiện và cạnh tranh trong một thị trường bị giới hạn người mua.
Dự thảo cũng đề xuất thay đổi với nhà ở xã hội thuê mua: người thuê mua có thể không còn mặc nhiên được chuyển nhượng theo cơ chế thị trường sau năm năm; nếu không còn nhu cầu, phương án được nêu là chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà. Điều này tác động trực tiếp đến kế hoạch của người tham gia thuê mua, nên quy định hướng dẫn cần nói rõ cách xử lý quyền lợi đã phát sinh và trách nhiệm của các bên. Nếu thiếu hướng dẫn cụ thể, mục tiêu chống trục lợi có thể đi kèm sự bất định không cần thiết cho người mua.
Dự thảo nêu tám nhóm đối tượng được hưởng chính sách; học sinh, sinh viên không còn trong danh sách hỗ trợ theo phương án được công bố. Bởi vậy, việc hiểu đúng điều kiện mua nhà xã hội sẽ ngày càng quan trọng với cả người mua ban đầu lẫn người nhận chuyển nhượng. Cơ sở dữ liệu giao dịch nhà ở và thị trường bất động sản dự kiến được cập nhật để hỗ trợ theo dõi đối tượng thụ hưởng và phát hiện dấu hiệu lợi dụng chính sách.
Đề xuất chưa phải luật có hiệu lực
Các nội dung về giới hạn chuyển nhượng hiện vẫn là đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, chưa phải quy định đã có hiệu lực. Cho đến khi văn bản sửa đổi được cơ quan có thẩm quyền thông qua và có hiệu lực, quyền chuyển nhượng trong từng trường hợp vẫn phải xác định theo quy định hiện hành. Người đang sở hữu hoặc cân nhắc mua vì thế không nên xem đề xuất như luật đã áp dụng; cần kiểm tra quy định có hiệu lực và hồ sơ giao dịch cụ thể.
Đánh giá tổng thể, giới hạn người mua lại sau năm năm là cách bảo vệ mục tiêu an sinh, nhưng cái giá là quyền bán của chủ sở hữu bị thu hẹp so với cơ chế thị trường hiện nay. Cân bằng hợp lý đòi hỏi quy trình xác minh điều kiện rõ ràng, dữ liệu dễ kiểm tra và hướng dẫn chuyển tiếp đủ cụ thể. Nếu những khâu ấy được làm minh bạch, quy định mới có thể giữ nhà ở xã hội đúng đối tượng mà không đẩy người dân vào tình trạng mơ hồ về quyền của mình.
