Đừng để lời hứa thay thế quyền chuyển nhượng
Lừa đảo đặt cọc mua đất là thủ đoạn khiến người mua giao tiền cho người không có quyền sở hữu hoặc không được ủy quyền chuyển nhượng, dựa trên thông tin và giấy tờ tạo dựng lòng tin. Vụ việc ở Bắc Ninh cho thấy rủi ro ấy có thể xuất hiện ngay cả khi người mua được dẫn đi xem đất và nhận bản sao giấy chứng nhận. Theo thông tin điều tra, tháng 5/2024, Nguyễn Hảo Tân bị cáo buộc đưa ra thông tin có thể chuyển nhượng thửa đất tại Khu đô thị Bách Việt Lake Garden, báo giá 2,85 tỷ đồng và đưa anh T. cùng người thân đến xem. Ngày 22/5/2024, anh T. ký hợp đồng đặt cọc, chuyển 400 triệu đồng cho Tân. Cơ quan điều tra xác định Tân không phải chủ sử dụng đất và không được chủ đất ủy quyền bán. Đây là lời nhắc rõ ràng: việc xem đất hay cầm bản sao giấy tờ không chứng minh người nhận cọc có quyền giao dịch.
Ngày 27/10/2026, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Bắc Ninh khởi tố bị can và bắt tạm giam Nguyễn Hảo Tân về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo khoản 3 Điều 174 Bộ luật Hình sự. Đây là quyết định tố tụng, không phải phán quyết của tòa án; vụ án vẫn đang được tiếp tục điều tra, xử lý. Vì vậy, cần phân biệt cáo buộc và kết luận có hiệu lực pháp luật, đồng thời nhìn vào bài học phòng ngừa: rủi ro trong mua bán đất không chỉ nằm ở chất lượng thửa đất mà còn ở tư cách pháp lý của người đứng ra nhận tiền.
Kiểm tra sổ đỏ không dừng ở việc nhìn bản photocopy
Bước quan trọng nhất trước khi đặt cọc là xác minh người có tên trên giấy chứng nhận và đối chiếu quyền đại diện nếu người bán không đứng tên. Bản photocopy mang tên người khác, lời hứa sẽ hoàn tất thủ tục hay cam kết miệng đều không thay thế được căn cứ xác nhận quyền chuyển nhượng. Trong vụ việc, kết quả xác minh cho thấy người từng đứng tên đã chuyển nhượng thửa đất từ trước, không quen biết và không nhờ Tân bán; chủ sử dụng đất tại thời điểm xác minh cũng xác nhận không giao Tân thực hiện việc này. Những thông tin ấy cho thấy kiểm tra sổ đỏ phải là một quy trình xác minh, không phải thao tác nhìn qua một tờ giấy.
- Đề nghị xem giấy chứng nhận bản gốc; đối chiếu họ tên, thông tin định danh và dữ liệu thửa đất với người trực tiếp giao dịch.
- Nếu người bán là người được ủy quyền, kiểm tra giấy tờ ủy quyền và phạm vi được phép nhận cọc, ký kết, chuyển nhượng.
- Tra cứu thông tin pháp lý thửa đất qua cơ quan có thẩm quyền; đối chiếu số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ và hiện trạng.
- Đến kiểm tra vị trí thực tế, bảo đảm khu đất được giới thiệu trùng với thửa ghi trong giấy tờ và hợp đồng.
Chi tiết đáng cảnh giác trong vụ án là vị trí thửa đất được đưa đến xem không trùng với thửa ghi trong hợp đồng đặt cọc. Người mua nên xem đây là lý do để dừng giao tiền và xác minh lại, thay vì coi việc đã tận mắt thấy một khu đất là bằng chứng đủ.
Dấu hiệu bất thường cần khiến người mua chậm lại
Có những dấu hiệu không tự chứng minh hành vi phạm pháp, nhưng đủ để người mua không nên chuyển tiền cho đến khi làm rõ. Đó là người nhận cọc không đứng tên giấy chứng nhận nhưng không xuất trình được ủy quyền; chỉ đưa bản photocopy; thông tin cá nhân hoặc chủ đất không thể xác minh; khu đất dẫn đi xem khác mô tả trong hồ sơ; hoặc liên tục trì hoãn thủ tục sau khi nhận tiền. Trong vụ việc, sau khi nhận cọc, Tân bị cáo buộc đưa ra lý do kéo dài việc chuyển nhượng. Khi gặp để giải quyết, Tân mượn bản gốc hợp đồng với lý do chụp ảnh rồi bỏ chạy và xé tài liệu. Cơ quan điều tra cho biết đã phục hồi 84 mảnh giấy, trong đó có hợp đồng đặt cọc và bản cam kết.
Người mua nên giữ bản hợp đồng đã ký, chứng từ chuyển khoản, tin nhắn, thông tin người giao dịch và bản chụp các giấy tờ đã đối chiếu. Hợp đồng cần ghi rõ thửa đất, chủ thể nhận tiền, điều kiện và thời hạn thực hiện, cách xử lý khi giao dịch không thể hoàn tất. Nên ưu tiên chuyển khoản vào tài khoản đúng người có quyền nhận tiền, ghi nội dung cụ thể; tránh giao tiền mặt mà không có biên nhận. Những bước này không bảo đảm loại bỏ mọi tranh chấp, nhưng giúp hạn chế rủi ro và giữ lại căn cứ khi cần yêu cầu giải quyết.
Đặt cọc sau khi đã xác minh, không phải để bắt đầu xác minh
Bài học thiết thực từ vụ lừa đảo đặt cọc bị cáo buộc tại Bắc Ninh là trình tự giao dịch phải đảo ngược với cách làm hấp tấp: kiểm tra hồ sơ, xác minh chủ thể và thửa đất trước, rồi mới bàn đến tiền cọc. Người mua không nên để áp lực giữ đất, lời hứa hoàn thiện giấy tờ sau hay việc được dẫn đi xem đất thay cho bước xác thực pháp lý. Nếu người bán né tránh việc đối chiếu bản gốc, không chứng minh được quyền đại diện hoặc thông tin thửa đất không khớp, hãy tạm dừng và tìm xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền.
Nếu đã chuyển tiền và phát hiện dấu hiệu đáng ngờ, cần lưu giữ nguyên trạng hợp đồng, tin nhắn và chứng từ giao dịch, đồng thời sớm trình báo cơ quan công an. Cơ quan điều tra trong vụ việc vẫn đang tiếp tục xử lý theo quy định, nên không thể xem quyết định khởi tố là kết luận cuối cùng về trách nhiệm. Nhưng ở góc độ phòng ngừa, kết luận đã đủ rõ: một giao dịch đất chỉ nên tiến hành khi người nhận tiền chứng minh được quyền bán, giấy tờ khớp với thửa đất và mọi khoản giao nhận đều được ghi nhận minh bạch.
