Tái thiết là tổ chức lại cả khu phố, không vá từng con ngõ
Tái thiết đô thị là quá trình tổ chức lại đồng bộ đất đai, nhà ở, hạ tầng và không gian công cộng để giải quyết những điểm nghẽn mà việc sửa chữa riêng lẻ không thể khắc phục. Bài học của Tokyo, Thượng Hải và Hồng Kông cho thấy lõi đô thị chật hẹp không thể được chữa lành bằng những can thiệp rời rạc: cần một kế hoạch đủ lớn để nối giao thông, cải thiện tiện ích và phân chia lại lợi ích. Tokyo từng đối mặt với nhà gỗ san sát, đường dưới 4 m và địa hình chênh tới 17 m; Thượng Hải có những ngõ Thạch Khố Môn xuống cấp, thiếu tiện ích. Vĩnh Hưng cũng đang chịu áp lực từ ngõ hẹp, thiếu cây xanh và nguy cơ mất an toàn phòng cháy. Đây không chỉ là câu chuyện xây thêm nhà, mà là lựa chọn về cách thành phố dành đất cho cuộc sống thường ngày.
Điểm chung của các đô thị châu Á thành công không nằm ở việc dựng những tòa tháp nổi bật, mà ở khả năng gom các vấn đề vào một quy hoạch đô thị thống nhất. Khi giao thông, nhà ở và không gian công cộng được tính cùng nhau, mật độ cao có thể giải phóng mặt đất thay vì làm khu phố ngột ngạt hơn. Vĩnh Hưng, cách hồ Gươm khoảng 4 km, là phép thử đáng chú ý: vị trí gần trung tâm không tự tạo ra chất lượng sống nếu đường sá và tiện ích vẫn thiếu. Vì vậy, tái thiết chỉ đáng ủng hộ khi lợi ích của nó hiện rõ trong sinh hoạt cư dân, chứ không chỉ trên bản vẽ hay trong giá trị bất động sản.
Ba mô hình, ba cách tháo nút thắt
Tokyo chọn cách thương lượng quyền lợi thay vì buộc cư dân rời đi. Tại Roppongi Hills, cơ chế chuyển đổi quyền cho phép người dân nhận diện tích sàn trong khu phức hợp mới; phần diện tích tăng thêm được phát triển để góp phần trang trải dự án. Công trình cao tầng nhờ đó nhường khoảng một nửa mặt đất cho quảng trường, công viên và vườn. Hồng Kông gắn đường sắt với phát triển bất động sản: MTR khai thác các khu đất quanh nhà ga, còn giá trị tạo ra được tái đầu tư vào mạng lưới. Theo McKinsey, khoảng 50% trong 87 ga MTR có công trình phức hợp phía trên, với tổng diện tích sàn khoảng 13 triệu m².
Thượng Hải lại cho thấy tái thiết không đồng nghĩa với xóa sạch dấu vết cũ. Ở Taipingqiao, cấu trúc ngõ Thạch Khố Môn được giữ lại và chuyển thành khu phố đi bộ Xintiandi, trong khi các khối văn phòng và căn hộ lân cận tạo nguồn lực cho việc chỉnh trang di sản và làm hồ điều hòa. Ba cách làm khác nhau cùng dựa trên một nguyên tắc: phải thiết kế cơ chế để người dân có phần trong giá trị mới, giao thông công cộng dẫn dắt phát triển, và nguồn lực được phân bổ giữa xây dựng với không gian chung. Sao chép hình thức cao tầng mà bỏ qua những điều kiện ấy sẽ chỉ thay một kiểu quá tải bằng kiểu khác.
Vĩnh Hưng cần gắn mật độ với quyền lợi và hạ tầng
Bài toán tại Vĩnh Hưng cấp thiết vì mạng lưới ngõ chỉ rộng 3–4 m, thiếu vỉa hè; toàn phường có chưa đầy 2 ha đất cây xanh, thể thao, trong khi chợ cóc và nguy cơ cháy vẫn hiện hữu. KTS Trần Ngọc Chính nhận định khu vực thiếu quy hoạch tổng thể bài bản và nhà đầu tư lớn, còn ngân sách phải ưu tiên các trục liên vùng. Quy hoạch đề xuất tái cấu trúc 447 ha trong giai đoạn 2026–2030: 206,1 ha thành đô thị nén hiện đại, 240,9 ha khu dân cư hiện hữu được cải tạo, chỉnh trang. Nếu làm đúng, đây không phải cuộc thay thế toàn bộ khu phố, mà là kết hợp tái thiết với nâng cấp phần đang tồn tại.
Các mục tiêu hạ tầng đáng chú ý gồm trục Bắc–Nam rộng 60 m, 10 làn xe; trục Đông–Tây rộng 40 m, 6 làn, cùng bốn tuyến đường sắt đô thị dự kiến kết nối. Ngõ hiện hữu được định hướng mở lên 7–13,5 m để xe chữa cháy tiếp cận. Quy hoạch cũng đặt mục tiêu tăng cây xanh, công viên và mặt nước từ 1,89 ha lên 42,5 ha, đồng thời mở rộng đất cho hạ tầng xã hội từ 23,88 ha lên 83,68 ha. Nhưng các con số chỉ có ý nghĩa nếu người dân được tham gia quyết định phương án đất đai và được bảo đảm điều kiện sống trong quá trình chuyển đổi.
Thước đo thành công phải là đời sống sau tái thiết
Vĩnh Hưng đang có cơ hội nhờ hành lang thể chế mới, cơ chế thí điểm phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, nhà đầu tư cam kết dài hạn và quy hoạch tiếp thu kinh nghiệm quốc tế. Đề án hướng tới các tổ hợp nhà ở, văn phòng và trung tâm thương mại ngầm kết nối trực tiếp với nhà ga, để người dân có thể tiếp cận tàu điện thuận tiện. Cùng lúc, cam kết hoàn thiện khung giao thông và tiện ích xã hội trước khi bàn giao nhà ở là điều cần được xem như yêu cầu bắt buộc, không phải lời hứa phụ trợ.
Kinh nghiệm Tokyo, Thượng Hải và Hồng Kông không đưa ra một mẫu thiết kế để Vĩnh Hưng sao chép nguyên xi. Chúng nhắc rằng tái thiết chỉ bền vững khi cơ chế chia sẻ lợi ích đủ thuyết phục, giao thông công cộng được xây cùng khu ở và phần đất dành cho cây xanh, trường lớp, dịch vụ không bị hy sinh. Thành công cuối cùng không nên được đo bằng số tòa nhà mới hay tốc độ hoàn thành, mà bằng việc cư dân đi lại an toàn hơn, tiếp cận tiện ích dễ hơn và không bị gạt khỏi tương lai của khu phố. Đó mới là cách biến một lõi đô thị quá tải thành nơi đáng sống.
