Đường sắt đô thị phải dẫn dắt cách thành phố phát triển
Phát triển đô thị TOD là cách tổ chức nhà ở, việc làm, thương mại và dịch vụ quanh nhà ga, để người dân tiếp cận tiện ích bằng đi bộ hoặc phương tiện kết nối rồi đi xa hơn bằng giao thông công cộng. Đây là hướng đi TP.HCM cần theo đuổi nếu muốn giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, thay vì tiếp tục để đường bộ quyết định hình hài đô thị. HĐND TP.HCM đã thông qua các nghị quyết cụ thể hóa cơ chế TOD; Nghị quyết 56/2026/NQ-HĐND có hiệu lực từ ngày 1/10/2026. Với Metro số 2, thành phố đã phê duyệt ranh giới lập quy hoạch năm khu vực, tổng diện tích gần 940ha. Phạm vi phát triển có thể bao gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận trong bán kính tối đa 1.000m; hệ số sử dụng đất tại một số chức năng được tăng tối đa 1,5 lần. Những con số này chỉ có ý nghĩa khi quy hoạch giao thông công cộng gắn với nhu cầu sống và làm việc, không phải giấy phép xây thêm cao ốc.
Từ giá nhà tăng đến những trung tâm kinh tế có việc làm
Metro số 1 đã tạo tác động dễ thấy lên thị trường dọc tuyến: tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại, thanh khoản bất động sản và giá nhà đều được ghi nhận tăng. Nhưng nếu chỉ dùng giá đất để đo thành công, TP.HCM sẽ nhầm tín hiệu đầu cơ với sức sống kinh tế. Một trung tâm kinh tế đô thị cần có doanh nghiệp đặt cơ sở, cư dân sinh sống và người lao động sử dụng metro mỗi ngày; khi ấy nhà ga mới kết nối được nơi ở với việc làm, thay vì chỉ nâng giá tài sản. Thảo Điền, An Phú, Khu Công nghệ cao và khu vực Đại học Quốc gia TP.HCM được đánh giá có tiềm năng trở thành các trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ mới. Hướng phát triển này đáng ưu tiên hơn việc dựng thêm những dự án nhà ở khép kín: nhà ở, văn phòng và bán lẻ trong tầm đi bộ mới tạo dòng người thường xuyên và cơ hội việc làm lâu dài.
Quỹ đất quanh ga phải phục vụ đời sống, không chỉ tái thiết
Khu phát triển quanh ga không nên được hiểu là một vòng tròn trên bản đồ để thu hồi đất đồng loạt. Một kilômét tính từ ga chưa chắc là quãng đường đi bộ thuận tiện nếu người dân phải vượt đường lớn, thiếu vỉa hè hoặc bị ngăn bởi khu đất khép kín. Vì vậy, chất lượng TOD phải được đánh giá bằng thời gian đi lại, độ an toàn và khả năng tiếp cận tiện ích, chứ không phải số tầng xây mới. Thành phố cho biết các khu vực sẽ được phân chia theo chức năng: bảo tồn, chỉnh trang hạ tầng, tái thiết hoặc thu hút đầu tư; việc xác định ranh giới quy hoạch không có nghĩa toàn bộ khu dân cư sẽ bị giải tỏa. Người dân cần được biết nhà mình thuộc khu vực nào, có bị ảnh hưởng hay không và phương án bồi thường, tái định cư ra sao. Đích đến phải là đi làm ít tốn thời gian hơn, có thêm không gian công cộng và lựa chọn nhà ở phù hợp.
Lộ trình quy hoạch cần đi cùng cam kết với cư dân
TP.HCM đang chuẩn bị quy hoạch TOD tại nhiều dự án đường sắt đô thị, biến mạng lưới metro thành trục tổ chức không gian thay vì một công trình giao thông đứng riêng. Hồ sơ năm khu vực dọc Metro số 2 đang được hoàn thiện, dự kiến trình thẩm định và phê duyệt quy hoạch trong tháng 12/2026. Với Metro số 1, thành phố đang lấy ý kiến về ranh giới TOD; kế hoạch được nêu là trình phê duyệt trong tháng 10/2026 và phê duyệt quy hoạch trong quý I–II/2027. Khu vực ga Thủ Thiêm dự kiến hoàn tất thẩm định, phê duyệt từ tháng 12/2026 đến tháng 1/2027; TOD tuyến Bến Thành–Cần Giờ dự kiến hoàn thành trong quý I–III/2027. Lộ trình này sẽ chỉ tạo ra chuyển biến nếu công khai quy hoạch, bảo vệ sinh kế cư dân và gắn đất quanh ga với nơi làm việc. Metro có thể mở đường; chính cách phân bổ cơ hội mới quyết định thành phố có thêm những trung tâm kinh tế thực chất hay không.
