TOD phải đổi cách sống, không chỉ đổi giá đất
TOD là mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, tổ chức nhà ở, việc làm và dịch vụ quanh các nhà ga để người dân thuận tiện đi bộ, kết nối metro và giảm phụ thuộc vào xe cá nhân. Với TP.HCM, mô hình này chỉ thành công nếu làm cho cuộc sống hằng ngày dễ dàng hơn, chứ không phải biến mỗi nhà ga thành một điểm nóng đầu cơ.
Thành phố đã phê duyệt ranh giới lập quy hoạch 5 khu TOD dọc tuyến metro số 2 Bến Thành – Tham Lương, tổng diện tích gần 940 ha. Đây là cơ hội để tái cấu trúc đô thị vốn trải rộng, khiến nhà ở, việc làm và dịch vụ cách xa nhau, kéo người dân lệ thuộc vào xe máy, ô tô. Nhưng khoảng cách trên bản đồ không tự biến thành khả năng đi bộ: đường lớn khó băng qua, vỉa hè thiếu liên tục hay thiếu không gian công cộng đều có thể khiến ga gần nhà mà vẫn khó tiếp cận.
Thước đo đúng phải là thời gian đi làm giảm, tiện ích thiết yếu gần hơn và người dân có thêm lựa chọn sống thuận tiện. Nếu chỉ đo bằng số tầng cao ốc hay đà tăng của giá đất quanh metro, TOD sẽ phục vụ thị trường bất động sản trước khi phục vụ đô thị.
Thu giá trị đất: hợp lý, nhưng phải thu đúng phần tăng thêm
TP.HCM đang hoàn thiện dự thảo nghị quyết về các khoản thu trong khu vực TOD, trong đó đề xuất thu 1% giá trị chuyển nhượng bất động sản ở lần giao dịch đầu tiên đủ điều kiện kể từ khi áp dụng. Nguồn thu dự kiến được nộp ngân sách, theo dõi riêng và ưu tiên cho đường sắt đô thị, hạ tầng kết nối cùng các hạng mục trực tiếp phục vụ TOD. Về nguyên tắc, thu lại một phần giá trị hình thành nhờ đầu tư công là hợp lý.
Lý do là quy hoạch đổi chức năng sử dụng đất, tăng mật độ xây dựng hoặc cải thiện khả năng tiếp cận giao thông đều có thể làm giá trị bất động sản tăng. Tuy nhiên, con số 1% chỉ có ý nghĩa khi thành phố xác định rõ ai chịu khoản thu, căn cứ tính ra sao và phần tăng nào thực sự đến từ TOD. Nếu tính thiếu minh bạch hoặc chồng lên nghĩa vụ hiện có, chính sách dễ bị phản ứng như một khoản thu thêm hơn là cơ chế chia sẻ lợi ích.
Giá đất quanh metro có thể tăng mạnh: căn hộ thứ cấp dọc tuyến metro số 1 từng tăng đến 20% so với trước khi tuyến đi vào vận hành. Vì vậy, nguồn thu cần gắn với kết quả cụ thể, có thể kiểm tra: kết nối ga tốt hơn, hạ tầng công cộng được bổ sung và người dân nhìn thấy lợi ích ngay tại khu vực mình sống.
Quy hoạch ga metro phải trả lời nỗi lo di dời
Lo lắng của cư dân về nhà ở, sinh kế hay cơ sở tôn giáo không thể được giải đáp bằng một ranh TOD rộng trên bản đồ. Tại phiên thảo luận HĐND TP.HCM sáng 30-10, đại biểu Trần Quang Vinh nêu băn khoăn của cử tri về việc nhà dân hai bên các tuyến đường Trường Chinh, Cách Mạng Tháng Tám và một số cơ sở tôn giáo có phải giải tỏa, di dời hay không.
Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết việc di dời hay giữ lại sẽ được xác định trong quá trình lập quy hoạch chi tiết từng khu vực. Đây là câu trả lời cần được cụ thể hóa bằng bản đồ dễ tra cứu, danh mục khu vực xây mới và khu vực chỉnh trang, cùng phương án bồi thường, tái định cư và tiến độ thực hiện. Theo thông tin tại phiên thảo luận, không phải toàn bộ nhà đất trong khu TOD đều bị giải tỏa; nơi phù hợp có thể được giữ lại để cải tạo.
Quy hoạch ga metro chỉ tạo được niềm tin khi mỗi hộ biết căn nhà của mình thuộc diện nào và có thời gian chuẩn bị. Thành phố dự kiến công bố rộng rãi quy hoạch tổng thể trong vòng 30 ngày sau khi được phê duyệt; kế hoạch thực hiện tiếp đó phải làm rõ nguồn lực và trách nhiệm của từng địa phương. Công khai sớm sẽ giảm đồn đoán và hạn chế việc người dân phải sống trong bất an vì thông tin mơ hồ.
Giữ cư dân gần ga mới là phép thử quyết định
Rủi ro lớn nhất là khu vực quanh ga được nâng cấp nhưng người vốn sống và làm việc ở đó không còn đủ khả năng ở lại. Nếu chỉ phát triển căn hộ đắt tiền và trung tâm thương mại cao cấp, lao động thu nhập thấp có thể phải chuyển xa, rồi tiếp tục đi làm bằng phương tiện cá nhân. Khi ấy, thành phố vừa thu được giá trị đất vừa làm suy yếu mục tiêu giảm phụ thuộc vào xe cá nhân.
Muốn tránh kết quả đó, TOD cần đa dạng loại hình nhà ở và dịch vụ, tạo lối đi bộ thực sự thuận tiện, đồng thời phát triển mật độ phù hợp với năng lực hạ tầng. Nhà ở xã hội và cơ chế xét duyệt minh bạch cũng phải đi cùng quy hoạch, để người cần nhà có cơ hội tiếp cận thay vì bị gạt ra bởi đầu cơ. Kết nối cuối chặng từ khu dân cư đến ga quan trọng không kém việc xây tuyến metro.
Đề xuất thu giá trị đất sẽ chỉ đáng ủng hộ khi tiền thu quay lại phục vụ giao thông và chất lượng sống, còn cư dân được biết rõ quyền lợi, nghĩa vụ và phương án ổn định cuộc sống. TP.HCM cần cân bằng ba mục tiêu: tạo nguồn lực cho hạ tầng, bảo đảm kết nối thuận tiện và giữ nhà ở trong tầm với của người thu nhập thấp. Đó mới là cách phát triển quanh metro mà không đẩy người dân ra xa nhà ga.
