Đấu giá, thu giữ: cách ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm
Xử lý tài sản bảo đảm là việc ngân hàng hoặc đơn vị quản lý nợ dùng tài sản đã thế chấp để thu hồi khoản vay khi nghĩa vụ trả nợ không được thực hiện; biện pháp này có thể gồm đấu giá hoặc thu giữ theo quy định. Các thông báo gần đây về biệt thự tại Ciputra và Vinhomes Riverside cho thấy tài sản có giá trị lớn không nằm ngoài quy trình đó. Điểm cần nhìn rõ không phải vẻ sang trọng của bất động sản, mà là chức năng bảo đảm khoản vay: khi nợ cần được xử lý, tài sản có thể được đưa ra bán hoặc thu giữ. Agribank Chi nhánh Tràng An thông báo đấu giá biệt thự Ciputra với giá khởi điểm 170 tỷ đồng để thu hồi nợ của hai doanh nghiệp. Còn tại BIDV, công ty quản lý nợ dự kiến thu giữ biệt thự bảo đảm cho khoản vay quá hạn của một doanh nghiệp. Đây là nghiệp vụ thu hồi nợ ngân hàng, không phải một giao dịch nhà ở thông thường.
Ciputra: mức giá mới nhưng hành trình đấu giá còn dài
Tâm điểm là căn biệt thự số 29, lô Q-M3, thuộc khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra), phường Phú Thượng, Hà Nội. Tài sản nằm trên khu đất 400,6 m², có bốn tầng nổi, một tầng hầm và tổng diện tích xây dựng 607 m². Giá khởi điểm Agribank đưa ra là 170 tỷ đồng, tương đương khoảng 424 triệu đồng/m² đất; người tham gia phải đặt trước 34 tỷ đồng. Con số lớn không xóa được thực tế rằng căn nhà từng khó tìm người mua: sau ba lần đấu giá không thành công, tháng 11/2024 ngân hàng từng đưa tài sản ra đấu giá với giá gần 167 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 40 tỷ đồng so với mức chào bán ban đầu hồi tháng 8/2024. Vì vậy, mức khởi điểm hiện tại nên được hiểu là một bước trong quá trình xử lý khoản nợ của Công ty TNHH Thương mại Thành An và Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Dung Phát, chứ không phải bằng chứng rằng tài sản chắc chắn sẽ bán được.
Vinhomes Riverside: thu giữ trước, xử lý khoản vay
Ở Vinhomes Riverside, động thái của BIDV là thu giữ tài sản chứ chưa phải thông báo đấu giá. Tài sản tại lô AD09-76, phường Phúc Lợi, Hà Nội, gồm quyền sử dụng khu đất 304 m² và căn biệt thự có diện tích xây dựng 112,5 m², tổng diện tích sàn 341,9 m². Bất động sản thuộc sở hữu, sử dụng của người đứng ra bảo đảm khoản vay cho Công ty Cổ phần Dược liệu Việt Nam tại BIDV Chi nhánh Hà Nội; thông báo không nêu dư nợ hay giá trị tài sản. BAMC dự kiến bắt đầu thu giữ từ 8 giờ ngày 13/11/2026 tại địa chỉ căn biệt thự, đồng thời đề nghị người có tài sản khác trong nhà di dời trước thời điểm này. Sự phân biệt giữa thu giữ và đấu giá rất đáng lưu ý: bước đầu là tiếp nhận, kiểm soát tài sản bảo đảm; giá bán và cách xử lý tiếp theo chưa được công bố trong thông báo.
Biệt thự và xe sang cùng đi vào danh sách xử lý nợ
Hai vụ việc không phải những trường hợp đơn lẻ. Các ngân hàng còn đưa biệt thự ở Bắc Ninh, đất và tài sản tại khu biệt thự nhà vườn Vinaconex 6, cùng nhiều phương tiện vào danh mục đấu giá hoặc thu giữ để xử lý nghĩa vụ vay. Trong số xe được nêu có Rolls-Royce Ghost với giá khởi điểm gần 11 tỷ đồng và Mercedes-Benz E300 với giá khởi điểm 864,5 triệu đồng; phiên đấu giá trực tuyến chiếc Mercedes được dự kiến tổ chức ngày 26/10/2026. Danh mục còn có xe BMW, xe chuyên dụng và các tài sản phục vụ sản xuất. Bức tranh này nhấn mạnh một nguyên tắc thực dụng: giá trị hay thương hiệu của tài sản không thay đổi mục đích xử lý — chuyển tài sản bảo đảm thành nguồn thu để giải quyết khoản nợ. Tuy nhiên, giá khởi điểm không đồng nghĩa với giá bán cuối cùng, còn việc thu giữ cũng chưa tự nó cho biết khoản vay đã được thu hồi bao nhiêu.
Kết luận: tài sản sang trọng vẫn là bảo đảm cho khoản vay
Từ biệt thự Ciputra đến Vinhomes Riverside, các thông báo cho thấy ngân hàng đang sử dụng những công cụ xử lý khác nhau theo từng hồ sơ: Agribank tổ chức đấu giá để tìm người mua, còn BAMC dự kiến thu giữ tài sản bảo đảm cho khoản vay tại BIDV. Những căn biệt thự lớn hay xe sang có thể gây chú ý, nhưng bản chất vẫn là tài sản được đưa vào quy trình thu hồi nợ. Với người theo dõi thị trường, điều đáng quan tâm là tiến độ và kết quả xử lý, không chỉ mức giá khởi điểm hay tên khu đô thị. Nếu chưa có thông tin về giá bán, dư nợ và kết quả thu hồi, không nên xem thông báo đấu giá hoặc thu giữ như kết luận cuối cùng của vụ việc.
