Chuyển từ định giá từng trường hợp sang cơ chế chung
Định giá đất là cách Nhà nước xác định căn cứ tính nghĩa vụ tài chính và bồi thường liên quan đến đất đai; cơ chế này tác động trực tiếp đến ngân sách, dự án đầu tư và quyền lợi của người sử dụng đất. Sáng 22.10, thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình dự thảo Luật Đất đai sửa đổi trước Quốc hội. Điểm đổi hướng đáng chú ý là dự thảo bỏ quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất, thay vào đó hoàn thiện cách Nhà nước định giá qua Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Đây là lựa chọn hợp lý: một khuôn khổ chung có thể giảm tình trạng mỗi hồ sơ trở thành một cuộc thẩm định riêng, khó dự đoán. Tuy vậy, bỏ khâu định giá cụ thể không tự động tạo ra công bằng; chất lượng dữ liệu và trách nhiệm giải trình sẽ quyết định người dân có tin vào mức giá hay không.
Minh bạch hơn, nhưng cần kiểm soát chất lượng bảng giá
Theo phương án được trình bày, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được tính thống nhất dựa trên Bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất K. Cách tính này có thể giúp doanh nghiệp ước lượng nghĩa vụ tài chính từ khi lập dự án, thay vì chờ một quy trình định giá cụ thể kéo dài. Đây là thay đổi đáng giá trong bối cảnh cơ chế cũ bị cho là thiếu tính dự báo, làm chậm nhiều dự án và khiến cán bộ địa phương lo ngại rủi ro pháp lý. Nhưng minh bạch không chỉ là công khai một bảng giá. Nếu giá và hệ số không phản ánh sát thực tế, cơ chế mới có thể chuyển bất cập từ khâu thẩm định sang khâu xây dựng bảng. Vì vậy, yêu cầu điều chỉnh linh hoạt, có tăng có giảm và giải thích được căn cứ là điều kiện để chính sách đất đai mới đạt mục tiêu.
Người dân phải thấy công bằng trong bồi thường
Cải cách định giá chỉ có ý nghĩa nếu người có đất bị thu hồi không phải gánh phần thiệt thòi lớn nhất. Dự thảo quy định người có đất ở bị thu hồi có thể được bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, bằng loại đất khác hoặc bằng tiền; người dân cũng có thể được tái định cư tại chỗ hoặc hoán đổi đất trong phạm vi cấp xã. Những lựa chọn này đáng ghi nhận, nhưng mức bồi thường và khả năng ổn định sinh kế mới là thước đo đồng thuận. Đại biểu Đàng Thị Mỹ Hương đề nghị giá bồi thường phản ánh giá trị thực tế tại thời điểm phê duyệt, dựa trên giao dịch hợp pháp có thể kiểm chứng, đồng thời người dân cần được yêu cầu giải trình và đề nghị kiểm tra độc lập. Định giá đất Việt Nam vì thế không nên chỉ nhắm đến thủ tục gọn hơn: Nhà nước cần thu đúng, doanh nghiệp cần đủ cơ sở đầu tư, còn người bị thu hồi đất phải có cơ hội ổn định cuộc sống.
Đơn giản thủ tục phải đi cùng giám sát chặt
Dự thảo còn cho thấy cách tiếp cận rộng hơn đối với quản lý đất đai. Ngoài việc sửa cơ chế giá, văn bản bổ sung một trường hợp thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh và hai trường hợp phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; với dự án chậm đưa đất vào sử dụng, quá 60 tháng thì Nhà nước thu hồi. Quyền thu hồi cần được quy định chặt để tránh lạm dụng, song cũng không nên tạo thêm rào cản cho dự án cần thiết. Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đã đề nghị rà soát kỹ các trường hợp thu hồi đất theo hướng đó. Quốc hội dành ngày 22.10 thảo luận tại tổ về ba dự luật liên quan đất đai, bất động sản. Kết luận cần nhớ là Bảng giá đất có thể làm quy trình dễ dự báo hơn, nhưng chỉ công khai, có căn cứ và chịu giám sát mới giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
