Kiểm soát giá phải đi cùng ổn định thị trường
Kiểm soát giá đất là việc Nhà nước quản lý, điều tiết diễn biến giá và thị trường bất động sản nhằm hạn chế biến động gây hại cho người dân, nền kinh tế và hệ thống tài chính. Đây không phải cam kết rằng giá nhà sẽ giảm ngay, mà là định hướng cần được cụ thể hóa bằng nguồn cung phù hợp và các biện pháp ổn định thị trường. Ngày 4/11, Thủ tướng Lê Minh Hưng giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan đánh giá tổng thể thị trường bất động sản và đề xuất giải pháp, không để biến động thị trường ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế, hệ thống tài chính, ngân hàng. Yêu cầu này đặt bài toán nhà ở trong mối liên hệ rộng hơn với ổn định kinh tế: giá tăng nóng không chỉ làm người mua khó tiếp cận nhà mà còn có thể tạo rủi ro lan sang tín dụng và hoạt động ngân hàng.
Thời điểm chỉ đạo cũng đáng chú ý. Chính phủ đặt ưu tiên cao nhất cho kiểm soát lạm phát trong hai tháng cuối năm, đồng thời yêu cầu điều hành giá và bình ổn thị trường. Vì vậy, chính sách bất động sản không thể chỉ nhắm vào việc hạ giá bằng mệnh lệnh; cần xử lý các nguyên nhân khiến nhà ở vượt khả năng chi trả, trong đó có nguồn cung khan hiếm và mất cân đối giữa các phân khúc.
Nhà ở xã hội và nhà cho thuê là hướng mở nguồn cung
Thúc đẩy nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê là phần quan trọng trong định hướng kéo giảm áp lực giá, nhất là với căn hộ chung cư. Đây là bước đi đáng chú ý vì người dân không nên bị buộc phải chọn giữa mua nhà vượt sức và trì hoãn kế hoạch an cư. Nhà thuê dài hạn, nếu có giá phù hợp và ở gần nơi làm việc, có thể là lựa chọn thực tế chứ không chỉ là giải pháp tạm thời. Theo Nghị quyết 303/NQ-CP ngày 30/9/2026, Chính phủ giao chỉ tiêu phát triển 191.023 căn nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026–2030. Nhà cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn bên cạnh nhà để bán. Định hướng ưu tiên chung cư cho thuê có hạ tầng đồng bộ tại đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và các khu vực phát triển theo giao thông công cộng có thể giúp nguồn cung phục vụ nhu cầu thực tế hơn.
Chỉ tiêu căn hộ, tuy vậy, chưa đảm bảo người cần nhà sẽ tiếp cận được. Cơ quan quản lý đang nghiên cứu ưu tiên quỹ đất, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư để dự án triển khai sớm, đưa sản phẩm ra thị trường. Người mua và người thuê nên theo dõi liệu các cơ chế này có thành quy định cụ thể hay không, dự án nằm ở đâu, khi nào bàn giao và điều kiện tiếp cận ra sao. Kết quả cần đo bằng nhà đến đúng đối tượng, không chỉ bằng số lượng được công bố.
Người mua nhà nên nhìn xa hơn kỳ vọng giá giảm
Kỳ vọng giá đất và giá nhà hạ nhiệt có cơ sở, nhưng chờ một đợt giảm đồng loạt sẽ là cách đặt cược thiếu chắc chắn. Tác động chính sách cần thời gian: từ điều chỉnh quy hoạch, bố trí quỹ đất và hoàn thiện thủ tục đến khi căn hộ được đưa ra thị trường. Giá cũng có thể diễn biến khác nhau giữa khu vực và phân khúc; sản phẩm dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá có thể chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn, trong khi nhà đáp ứng nhu cầu ở thực và có pháp lý rõ ràng có thể giữ sức cầu. Với người mua để ở, ưu tiên trước mắt là xác định khả năng tài chính, kiểm tra pháp lý dự án và tính đủ chi phí vay vốn. Cũng cần so sánh giá bán hoặc giá thuê với thu nhập, thời gian đi lại, hạ tầng và thời điểm bàn giao. Nhà ở xã hội hay nhà cho thuê chỉ tạo thêm cơ hội nếu điều kiện tiếp cận minh bạch, mức chi phí phù hợp và sản phẩm nằm gần nơi người dân cần sinh sống, làm việc.
Thông điệp đáng theo dõi trong thời gian tới là cách Bộ Xây dựng chuyển yêu cầu đánh giá tổng thể thành giải pháp cụ thể, đồng thời bảo đảm mục tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê được thực hiện. Người mua nên chú ý tiến độ ban hành chính sách, nguồn cung thực tế, tiêu chí xét duyệt, pháp lý và vị trí dự án — thay vì chỉ dựa vào dự báo giá. Kết luận: kiểm soát giá đất có thể góp phần ổn định thị trường, nhưng cơ hội an cư chỉ rõ rệt khi chính sách tạo ra lựa chọn vừa túi tiền, đến đúng người và đúng thời điểm.
