Siết chuyển nhượng để giữ đúng mục tiêu an sinh
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ để giúp những người gặp khó khăn về nhà ở có cơ hội an cư, vì vậy việc phân phối và chuyển nhượng cần gắn với đúng nhóm thụ hưởng. Đây là lý do đề xuất sửa luật đáng được ủng hộ, nhưng chỉ khi đi kèm quy tắc công bằng về giá. Chiều 28/10, Quốc hội thảo luận dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi; theo đề xuất, sau 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền, chủ sở hữu chỉ được chuyển nhượng cho người đủ điều kiện hưởng chính sách. Cách tiếp cận này khác luật hiện hành, vốn cho phép bán theo cơ chế thị trường sau thời hạn 5 năm mà không giới hạn người mua lại. Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng nhấn mạnh định hướng kiểm soát giao dịch sau 5 năm nhằm hạn chế trục lợi. Chính sách ưu đãi phải phục vụ nhu cầu an cư, không trở thành chiếc vé để hưởng chênh lệch.
Giới hạn người mua chưa đủ nếu giá vẫn bị đẩy lên
Chặn người mua không thuộc diện chính sách là một hàng rào cần thiết, nhưng chưa bảo đảm người đủ điều kiện có thể mua nổi căn hộ được bán lại. Đại biểu Quốc hội Lý Anh Thư ủng hộ việc siết nhóm người nhận chuyển nhượng để hạn chế đầu cơ, đồng thời cảnh báo dự thảo chưa nêu nguyên tắc xác định giá. Bà đề nghị xây dựng cơ chế quản lý giá bán lại song song với điều kiện người mua, bởi mức giá thấp hơn nhà thương mại vẫn có thể cao hơn đáng kể so với giá mua ban đầu. Nếu người bán được hưởng khoản chênh lệch lớn từ ưu đãi công, còn người mua thu nhập thấp phải trả giá vượt khả năng, chính sách chỉ đổi đối tượng hưởng lợi chứ chưa bảo vệ được khả năng tiếp cận. Vì vậy, kiểm soát giá bán lại nhà ở xã hội không nên là phần việc để ngỏ sau khi đã siết đối tượng.
Bài toán khó: giá hợp lý cho cả người bán lẫn người mua
Cơ chế định giá phải tránh hai thái cực: để thị trường tự quyết hoàn toàn có thể khiến người thuộc diện chính sách không đủ sức mua; khống chế quá thấp lại xâm phạm quá mức quyền tài sản của chủ sở hữu. Một hướng được đại biểu Lý Anh Thư nêu là lấy giá mua ban đầu làm căn cứ, cộng điều chỉnh theo chỉ số hoặc hệ số do cơ quan có thẩm quyền xác định, có tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng và mặt bằng giá. Đây là khung đáng cân nhắc, nhưng luật cần làm rõ cách tính, dữ liệu đầu vào, cơ quan chịu trách nhiệm và cơ chế giải quyết khi các bên bất đồng. Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh nhấn mạnh việc chuyển nhượng sau 5 năm cần được kiểm soát chặt để ngăn lợi dụng ưu đãi trục lợi. Mục tiêu ấy chỉ đạt được nếu quy định minh bạch, có thể dự đoán và áp dụng thống nhất.
Quyền của người mua hiện tại và bước tiếp theo
Đề xuất mới có thể làm thay đổi đáng kể quyền định đoạt tài sản: thời gian sở hữu đủ 5 năm sẽ không còn đồng nghĩa với quyền bán cho bất kỳ người mua nào, mà còn phụ thuộc điều kiện của bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, dự thảo chưa phải quy định đã có hiệu lực; quyền chuyển nhượng hiện vẫn được xác định theo pháp luật đang áp dụng cho đến khi văn bản sửa đổi được thông qua và có hiệu lực. Theo chương trình dự kiến, Quốc hội xem xét biểu quyết Luật Nhà ở sửa đổi ngày 21/11, luật dự kiến có hiệu lực từ 1/7/2027 nếu được thông qua. Với người đang sở hữu, điều cần theo dõi là quy định chuyển tiếp; với người mua tiềm năng, câu hỏi không chỉ là có đủ điều kiện hay không mà còn là giá chuyển nhượng được tính thế nào. Siết giao dịch là hợp lý, nhưng thiếu cơ chế giá minh bạch sẽ khiến người thu nhập thấp vẫn đứng ngoài.
