Công chứng là lớp bảo vệ pháp lý, không phải thủ tục thay thế được bằng dữ liệu
Công chứng nhà đất là việc công chứng viên kiểm tra tính hợp pháp và sự tự nguyện của các bên khi xác lập giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tại phiên thảo luận ngày 22-10 về các dự án luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sửa đổi, đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà đề nghị tiếp tục bắt buộc công chứng, chứng thực một số giao dịch nhà đất của hộ gia đình, cá nhân, không phụ thuộc tiến độ số hóa dữ liệu. Đề xuất của Chính phủ trong dự thảo lại giao Chính phủ quy định loại hợp đồng thuộc diện này, gắn với lộ trình chuyển đổi số và kết nối dữ liệu. Trọng tâm tranh luận không phải chọn công nghệ hay giấy tờ, mà là xác định ai chịu trách nhiệm kiểm tra an toàn pháp lý trước khi giao dịch được đăng ký. Theo tôi, số hóa nên hỗ trợ công chứng và đăng ký, chứ không phải lý do để rút bỏ một tầng bảo vệ người dân.
Dữ liệu xác nhận thông tin, nhưng không đọc được toàn bộ hoàn cảnh giao dịch
Cơ sở dữ liệu đất đai và VNeID có thể xác thực danh tính, cũng như thông tin thửa đất đã được ghi nhận; chúng không thể tự đánh giá năng lực hành vi của các bên ngay lúc ký, hay phát hiện người ký bị đe dọa, cưỡng ép hoặc lừa dối. Công chứng còn giúp xem xét nội dung thỏa thuận, tài sản chung hay riêng của vợ chồng và mức độ hiểu biết của các bên về hậu quả pháp lý. Vì vậy, giao dịch nhà đất không thể được xem như thao tác đối chiếu dữ liệu đơn thuần. Đại biểu Hồng Hà lập luận rằng công chứng và đăng ký đất đai là hai công đoạn có chức năng riêng, bổ trợ chứ không thay thế nhau; ông cũng cảnh báo chuyển việc kiểm tra pháp lý sang cơ quan đăng ký hoặc UBND cấp xã có thể gây ách tắc và dồn trách nhiệm bồi thường sang ngân sách. Duy trì công chứng bắt buộc vì thế là cách ngăn ngừa tranh chấp bất động sản từ trước khi quyền sở hữu bị đặt vào vòng tranh tụng.
Quy định phải thống nhất ngay trong luật
Một điểm đáng lưu ý là dự thảo Luật Nhà ở nêu sáu loại giao dịch bất động sản phải công chứng hoặc chứng thực, trong khi dự thảo Luật Đất đai giao Chính phủ quy định phạm vi này. Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh, Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM, cho rằng hai dự thảo chưa thống nhất; các dự thảo nghị định được rà soát cũng chưa hướng dẫn cụ thể giao dịch nào phải công chứng. Hồng Hà đề nghị ghi trực tiếp nghĩa vụ công chứng trong Luật Đất đai, thay vì giao văn bản dưới luật quyết định, nhằm bảo đảm tương thích với Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng. Đây là lựa chọn lập pháp hợp lý: quy định một yêu cầu ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực giao dịch và tài sản của người dân không nên thay đổi theo tiến độ số hóa hay cách diễn giải giữa các văn bản. Luật càng rõ, người dân càng dễ biết khi nào cần công chứng và cơ quan thực thi càng giảm nguy cơ áp dụng lệch nhau.
Mở rộng công chứng sang thừa kế nhà đất là đề xuất đáng cân nhắc
Bà Hạnh đề nghị bổ sung giao dịch liên quan đến thừa kế nhà đất vào nhóm bắt buộc công chứng, bên cạnh mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn và thế chấp. Lý do thuyết phục: thừa kế thường đặt ra câu hỏi ai thuộc hàng thừa kế, ai được nhận di sản và quyền lợi của những người liên quan có được bảo đảm hay không. Riêng tại TP.HCM, năm 2025 có 58.298 việc công chứng liên quan đến di chúc và phân chia di sản, gồm 31.031 văn bản về di chúc và 27.267 hợp đồng, văn bản phân chia di sản. Quy mô này cho thấy đây không phải tình huống hiếm gặp, còn sai sót có thể kéo theo tranh chấp kéo dài trong gia đình. Đề xuất mở rộng công chứng không xóa được mọi mâu thuẫn, nhưng tạo thêm bước kiểm tra trước khi quyền đối với nhà đất được ghi nhận. Kết luận nên rõ ràng: giữ công chứng bắt buộc với các giao dịch cần thiết và cân nhắc áp dụng cả cho thừa kế là hướng ưu tiên an toàn pháp lý.
