Mở đường cho dự án có cơ hội hồi sinh
Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án từ chủ đầu tư hiện tại sang nhà đầu tư khác, qua đó có thể đưa dự án đình trệ đến đơn vị đủ năng lực tiếp tục thực hiện. Tại phiên thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sáng 30/10, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương đề nghị linh hoạt hơn với điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng. Nếu chủ đầu tư thiếu nguồn lực và cũng không thể chuyển dự án cho nhà đầu tư mới, đất đai bị lãng phí, nguồn thu ngân sách bị ảnh hưởng, còn người mua phải chờ đợi. Vì vậy, yêu cầu thanh toán xong mọi nghĩa vụ trước khi sang tên có thể khóa chặt một dự án đang bế tắc. Cho phép bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc bên nhận chuyển nhượng nộp thay, đồng thời kế thừa nghĩa vụ và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, là lối mở hợp lý hơn.
Tự do thỏa thuận cần đi cùng trách nhiệm
Tăng quyền tự thỏa thuận và phân cấp quản lý là hướng cải cách đáng ủng hộ, nhưng không đồng nghĩa buông lỏng giám sát. Đại biểu Lê Nữ Thùy Dương đề xuất giảm thủ tục, cho phép ký hợp đồng thuê hoặc thuê lại nhà xưởng, kho bãi ngay khi công trình đang xây dựng nếu đáp ứng yêu cầu về đất đai, quy hoạch và giấy phép; mức đặt cọc, tiến độ thanh toán để các bên thỏa thuận. Cách làm này có thể giúp doanh nghiệp sớm tiếp cận mặt bằng, tăng sức cạnh tranh của khu công nghiệp trong thu hút đầu tư. Tuy nhiên, mức trần đặt cọc thấp cũng có thể làm yếu tính ràng buộc, tạo điều kiện gom hàng, mua bán sang tay hoặc bỏ cọc khi thị trường biến động. Đề xuất bổ sung trách nhiệm cấp xã theo dõi giao dịch, rà soát dự án, cập nhật dữ liệu và tiếp nhận phản ánh sẽ giúp phân cấp quản lý có điểm tựa giám sát tại cơ sở.
Thanh khoản dự án khác với sang tay hợp đồng
Không nên đánh đồng việc chuyển nhượng một dự án đình trệ cho nhà đầu tư đủ năng lực với việc mua đi bán lại hợp đồng căn hộ chưa hoàn thành. Đại biểu Lê Thanh Hoàn nêu lo ngại cơ chế chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho phép người mua giữ chỗ bằng một phần vốn rồi sang tay khi giá tăng; lợi nhuận tính trên vốn ban đầu có thể đạt 50%, thậm chí 100%. Qua nhiều lần chuyển nhượng, phần chênh lệch và chi phí môi giới có thể khiến giá căn hộ khi bàn giao tăng gấp 1,5–2 lần so với ban đầu. Khi đó, đầu cơ bất động sản làm giá xa dần khả năng chi trả của người mua để ở, trong khi thanh khoản ngắn hạn chủ yếu phục vụ giới lướt sóng. Bài toán chính sách vì thế không phải là cấm mọi giao dịch, mà là mở lối cho dự án được chuyển sang chủ đầu tư có năng lực, đồng thời hạn chế chuỗi sang tay quyền mua chưa gắn với căn nhà hoàn thiện.
Chặn đầu cơ nhưng không làm đóng băng giao dịch
Đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị chấm dứt chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và xem xét lộ trình chỉ bán nhà khi công trình hoàn thành. Đây là đề xuất cần được cân nhắc cùng các biện pháp bảo vệ người mua: dự thảo được nêu tại phiên thảo luận giới hạn đặt cọc ở mức 5%, lần thanh toán đầu không quá 30% và tổng thanh toán trước bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng. Những giới hạn này giảm rủi ro ứng vốn, nhưng không tự giải quyết tình trạng chủ đầu tư chậm cấp giấy chứng nhận. Lộ trình siết chuyển nhượng cũng cần tính đến độ đồng bộ của dữ liệu để tránh làm gián đoạn giao dịch hợp pháp. Kết luận nên là cải cách có chọn lọc: tạo điều kiện chuyển nhượng dự án kèm bảo lãnh, kế thừa nghĩa vụ và thẩm định năng lực; kiểm soát chuyển nhượng hợp đồng để hạn chế đầu cơ. Mở thanh khoản cho dự án, không mở thêm đường cho giá bị thổi lên.
