Nút thắt nằm ở tiền đất và khả năng thoát dự án
Chuyển nhượng dự án bất động sản còn thiếu nghĩa vụ tài chính là cơ chế cho phép đổi chủ dự án trước khi chủ đầu tư cũ hoàn tất khoản phải nộp về đất, với điều kiện khoản nợ vẫn được bảo đảm và thu đủ cho Nhà nước. Đây không phải đề xuất xóa nợ, mà là cách tránh để một dự án bất động sản tiếp tục đình trệ chỉ vì doanh nghiệp đang thiếu tiền.
Ngày 22/10, các đại biểu Quốc hội thảo luận tại tổ về ba dự án luật liên quan đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản; đến sáng 30/10, Quốc hội tiếp tục bàn tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Trọng tâm tranh luận là điều kiện tại khoản 4 Điều 30: dự thảo yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.
Quy định này có mục tiêu chính đáng: giữ kỷ luật tài chính và ngăn việc sang tên để trốn tránh khoản phải nộp. Nhưng nếu doanh nghiệp suy giảm tài chính đến mức không thể trả tiền sử dụng đất, buộc họ trả đủ trước khi được chuyển nhượng sẽ khóa luôn lối thoát. Đại biểu Bùi Xuân Hải cho rằng điều kiện hoàn thành 100% nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng thiếu thực tế với những dự án đang vướng tài chính.
Vòng luẩn quẩn làm lãng phí đất và tăng rủi ro nợ xấu
Vòng lặp rất rõ: doanh nghiệp thiếu tiền nên muốn bán dự án; muốn chuyển nhượng lại phải nộp đủ khoản đang thiếu; không thể nộp thì dự án nằm im, đất không được khai thác và ngân sách chưa thu được tiền. Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa cảnh báo quy định tiền kiểm cứng nhắc có thể đẩy doanh nghiệp vào đúng vòng bế tắc ấy, trong khi người dân thiếu nhà.
Tác động không dừng ở chủ đầu tư. Dự án đình trệ làm người mua và ngân hàng chịu rủi ro, đồng thời khiến dòng vốn mắc kẹt và gây sức ép lên nợ xấu. Nguồn thu từ đất đai hiện đóng góp 60% đến 65% tổng chi đầu tư công cấp xã, phường, nên việc thị trường ngưng trệ còn ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn lực địa phương. Đây là lý do cần cho phép dự án, kể cả dự án bỏ hoang hoặc không còn khả năng triển khai, tìm được nhà đầu tư khác thay vì mặc định giữ nguyên chủ thể không còn năng lực.
Tuy nhiên, chuyển nhượng không tự động bảo đảm dự án sẽ được cứu. Nếu người nhận không đủ năng lực tài chính hoặc pháp lý, việc đổi tên chủ đầu tư chỉ chuyển rủi ro sang giai đoạn sau. Vì vậy, khơi thông nguồn lực phải đi cùng tiêu chí sàng lọc rõ ràng, thay vì nới điều kiện theo cách thiếu kiểm soát.
Cho đổi chủ, không cho né nghĩa vụ
Đề xuất của đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đặt đúng trọng tâm: không phải cho phép doanh nghiệp chậm trả vô điều kiện, mà là thiết kế phương thức để Nhà nước thu đủ tiền và dự án tiếp tục được triển khai. Bà đề nghị chỉ xem xét chuyển nhượng khi dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục, không thuộc diện thu hồi đất, khoản nghĩa vụ chưa hoàn thành đã được xác định cụ thể và bên nhận chứng minh được năng lực tài chính.
Khoản phải nộp cần được chuyển trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế kiểm soát, trước hoặc đồng thời với thời điểm hoàn tất giao dịch; việc sang tên cũng không được làm giảm nghĩa vụ, xóa trách nhiệm vi phạm hay xâm phạm quyền lợi của khách hàng và chủ nợ. Một hướng khác được nêu là để bên nhận kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành, hoặc trích tiền từ hợp đồng chuyển nhượng nộp ngân sách trước khi sang tên. Đại biểu Bùi Xuân Hải cũng đề xuất cơ chế nghĩa vụ liên đới bằng cam kết giữa bên chuyển nhượng và bên nhận.
Cách tiếp cận này thuyết phục hơn phương án chỉ cho dùng tiền chuyển nhượng để nộp khoản còn thiếu trước thủ tục, bởi chính doanh nghiệp yếu vốn có thể không tìm được giao dịch nếu điều kiện tài chính vẫn phải hoàn tất từ đầu. Nhưng cơ chế mới phải xác định rõ trách nhiệm cuối cùng, thời điểm nộp và biện pháp xử lý nếu bên nhận không thực hiện cam kết. Nới lối ra mà thiếu hàng rào sẽ khiến ngân sách và các bên liên quan gánh thêm rủi ro.
Một lối thoát có điều kiện mới thật sự giải phóng nguồn lực
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chủ đầu tư không còn năng lực triển khai, không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất và không muốn tiếp tục thực hiện. Đây là tín hiệu cần thiết, nhưng hiệu quả sẽ phụ thuộc vào cách luật biến nguyên tắc thành quy trình kiểm tra và bảo đảm có thể thực thi.
Một quy định tốt cần đồng thời mở đường cho nhà đầu tư mới, bảo toàn khoản thu về tiền sử dụng đất và bảo vệ người mua, chủ nợ. Người mua đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng cần được bảo đảm quyền lợi, kể cả việc cấp giấy chứng nhận khi đủ điều kiện. Nếu xử lý được cả ba mục tiêu, chuyển nhượng dự án mới giúp khơi thông tài sản, hỗ trợ ngân hàng cơ cấu khoản vay và hạn chế nợ xấu, thay vì chỉ đổi tên một dự án vẫn mắc kẹt.
Kết luận, cho phép chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính là hướng sửa luật đáng ủng hộ, nhất là với dự án dở dang và bị bỏ hoang. Nhưng đây phải là thay đổi cách bảo đảm và thu nghĩa vụ, không phải miễn hay trì hoãn vô thời hạn. Cơ chế kiểm soát minh bạch, người nhận đủ năng lực và trách nhiệm không bị xóa bỏ mới giúp đất đai quay lại lưu thông mà ngân sách không mất quyền thu.
