Ưu đãi đất đai là đòn bẩy, không phải đích đến
Nhà ở cho thuê là loại hình nhà ở được đầu tư để cung cấp chỗ ở cho người thuê, với chính sách phát triển, vận hành và giá thuê được quy định riêng. Điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật Nhà ở là dùng ưu đãi đất đai để khuyến khích nguồn cung này, thay vì chỉ tập trung vào nhà để bán. Tại phiên toàn thể sáng 22/10, Quốc hội nghe Tờ trình của Chính phủ và báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở sửa đổi; Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày tờ trình, còn Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu báo cáo thẩm tra.
Với dự án nhà ở cho thuê đầu tư ngoài vốn Nhà nước, chủ đầu tư được đề xuất miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trên toàn bộ diện tích dự án. Đây là ưu đãi tiền đất đáng kể về mặt cơ chế: dự thảo còn đề xuất không phải làm thủ tục xác định giá đất hay thủ tục đề nghị miễn các khoản này, trừ trường hợp được quy định riêng. Nhà đầu tư cũng có thể được hưởng ưu đãi thuế theo pháp luật về thuế và dành một tỷ lệ đất hoặc diện tích sàn cho nhà ở thương mại, dịch vụ. Nhưng miễn tiền đất chỉ có ý nghĩa xã hội nếu phần lợi ích đó góp phần tạo thêm nhà cho thuê có giá phù hợp, thay vì dừng lại ở việc giảm chi phí đầu vào cho dự án.
Chương riêng giúp lấp khoảng trống chính sách
Việc bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê là thay đổi có ý nghĩa hơn một ưu đãi đơn lẻ: dự thảo đặt loại hình này thành một nhóm chính sách riêng. Chương mới dự kiến quy định đối tượng được thuê, hình thức phát triển bằng vốn Nhà nước và ngoài Nhà nước, yêu cầu và thủ tục đầu tư, ưu đãi chủ đầu tư, giá thuê và quản lý nhà ở. Cách thiết kế này thừa nhận rằng thị trường cho thuê cần khung vận hành riêng, không thể mặc nhiên áp dụng cách tiếp cận dành cho nhà ở thương mại để bán.
Lý do sửa luật cũng gắn với yêu cầu thể chế hóa chủ trương ưu tiên nhà ở cho thuê, tháo gỡ bất cập khi thi hành Luật năm 2023 và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Quy mô văn bản được tinh gọn còn 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với luật hiện hành. Dự thảo đồng thời phân cấp 20 trong 21 thủ tục cho địa phương và cắt giảm 3 trong 4 điều kiện kinh doanh. Tinh gọn có thể giúp giảm rườm rà, nhưng hiệu quả sau cùng phụ thuộc vào việc quy định đủ rõ để địa phương và nhà đầu tư áp dụng thống nhất.
Giá thuê và nhóm được thuê quyết định lợi ích thực tế
Người thuê sẽ không hưởng lợi chỉ vì dự án được miễn tiền đất. Theo Điều 43 được nêu trong tờ trình, giá thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với người thuê, tính đến chi phí đầu tư, bảo trì, vận hành, thuế, phí và lợi nhuận theo phương án kinh doanh, nhưng không được vượt khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Đây là hàng rào cần thiết để ưu đãi công không biến thành lợi ích chỉ nằm ở phía chủ đầu tư. Tuy vậy, tác dụng bảo vệ người thuê còn tùy vào cách xây dựng khung giá và khả năng giám sát việc thực hiện tại từng địa phương.
Với nhà cho thuê đầu tư bằng vốn Nhà nước, dự thảo xác định người có khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê là nhóm có thể được thuê; nếu số người đăng ký vượt số căn, việc xét ưu tiên cần hướng tới người khó khăn hơn. Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ hơn đối tượng và tiêu chí ưu tiên để chính sách đúng mục tiêu, đồng thời tiết kiệm ngân sách. Đây là điểm không thể xem nhẹ: quy định càng cụ thể, việc phân bổ nhà càng minh bạch và người cần hỗ trợ càng ít nguy cơ bị bỏ sót.
Cần biến ưu đãi thành nguồn cung có thể tiếp cận
Dự thảo cũng chỉnh lý cách thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án thương mại: địa phương có thể yêu cầu dành đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở nơi khác hoặc nộp khoản tiền tương đương; Chính phủ sẽ quy định chi tiết. Việc sửa hướng xử lý nhằm khắc phục vướng mắc khi xác định giá trị quỹ đất, vốn có thể làm chậm tiến độ dự án và cấp giấy chứng nhận cho người dân. Đây là thay đổi thực dụng, nhưng cần hướng dẫn rõ để tránh mỗi địa phương áp dụng một cách.
Quốc hội thảo luận dự án tại tổ ngay trong sáng 22/10, và dự án dự kiến được xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ hai trong tháng 10/2026. Ưu đãi tiền đất cùng một chương riêng về nhà ở cho thuê cho thấy dự thảo đang chuyển trọng tâm từ sở hữu sang khả năng tiếp cận chỗ ở. Nhưng thành công không nên được đo bằng số thủ tục bị cắt hay diện tích được miễn tiền đất; thước đo đúng là nguồn cung tăng, giá thuê nằm trong tầm với và nhà đến đúng người cần. Đó là điều Luật Nhà ở sửa đổi cần bảo đảm khi đi từ dự thảo tới thực thi.
