Đề xuất đang được bàn, chưa thành luật
Nhà hình thành trong tương lai là nhà ở đang được xây dựng hoặc chưa hoàn tất, được mua bán trước khi công trình nghiệm thu, bàn giao và người mua nhận giấy chứng nhận. Việc chuyển nhượng hợp đồng trong giai đoạn này về bản chất là chuyển quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, không phải sang tay một căn nhà đã hiện hữu.
Sáng 30/10, tại phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và xây dựng lộ trình bán nhà sau khi công trình hoàn thành. Điểm cần nhớ với người mua là đây mới là ý kiến nêu tại nghị trường, không phải quy định đã được thông qua hay có hiệu lực. Vì vậy, đề xuất cấm sang nhượng chưa làm thay đổi quyền giao dịch hiện hành.
Vì sao muốn chặn mua đi bán lại hợp đồng?
Lập luận của đại biểu Hoàn tập trung vào khoảng cách giữa hợp đồng trên giấy và tài sản thực. Khi nhà chưa hiện hữu, người mua lại có thể chuyển vị trí hợp đồng cho người khác; theo ông, cơ chế này tạo điều kiện cho đầu cơ bất động sản bằng khoản vốn ban đầu nhỏ, rồi bán lại khi giá kỳ vọng tăng. Dòng tiền khi ấy chạy theo chênh lệch, không nhất thiết xuất phát từ nhu cầu an cư.
Rủi ro không chỉ nằm ở nhà đầu tư lướt sóng. Nếu hợp đồng qua nhiều tầng trung gian, phần chênh lệch và phí môi giới có thể cộng dồn vào giá bán sau cùng, khiến người mua để ở khó tiếp cận mức giá ban đầu. Đại biểu nêu rằng lợi nhuận tính trên vốn ban đầu có thể đạt 50% hoặc 100%; giá căn hộ lúc bàn giao, qua nhiều lần sang tay, có thể lên gấp 1,5 đến 2 lần giá gốc. Đây là cảnh báo về cơ chế thị trường, không phải mức tăng được khẳng định cho mọi dự án.
Mục tiêu bảo vệ người mua, nhưng cần tính đến hệ quả
Ngăn chuyển nhượng có thể làm giảm một kênh lướt sóng và hạn chế việc giá bị đẩy lên qua các lần mua bán hợp đồng. Đó là cơ sở để xem đề xuất như một biện pháp bảo vệ người mua có nhu cầu ở thực, thay vì chỉ là lệnh siết giao dịch. Tuy nhiên, cấm sang nhượng cũng có thể khiến người mua ban đầu khó thoát khỏi hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi. Vì vậy, nếu được đưa vào luật, cần làm rõ phạm vi cấm, thời điểm áp dụng và cách xử lý các trường hợp chính đáng.
Đại biểu Hoàn đề nghị quy định lộ trình chuyển sang bán nhà khi công trình đã hoàn thành, thay vì áp dụng thay đổi đột ngột. Đây là điểm thiết yếu: cấm mua bán hợp đồng chưa tự động bảo đảm dự án an toàn, tiến độ đúng cam kết hay khoản tiền ứng trước được sử dụng minh bạch. Người mua vẫn cần kiểm tra điều kiện kinh doanh, nội dung hợp đồng và tiến độ xây dựng; đồng thời theo dõi dự thảo luật để biết quy định cuối cùng.
Điều người mua nên ghi nhớ
Hiện đề xuất chưa phải lệnh cấm đang áp dụng. Người đang cân nhắc mua nhà hình thành trong tương lai không nên mặc định rằng mình đã mất quyền chuyển nhượng, cũng không nên dựa vào khả năng sang tay để quyết định đầu tư. Hãy đánh giá khả năng nắm giữ hợp đồng đến khi bàn giao và cân nhắc rủi ro nếu thị trường hoặc kế hoạch cá nhân thay đổi.
Nếu đề xuất được xem xét trong quá trình sửa luật, câu hỏi quan trọng không chỉ là có cấm hay không, mà còn là cấm trong bao lâu, áp dụng với hợp đồng nào và bảo vệ người mua ra sao. Kết luận lúc này khá rõ: đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhắm vào đầu cơ và thổi giá, nhưng người mua cần chờ văn bản được thông qua trước khi xem đó là quy định có hiệu lực.
