Phân loại từng công trình, không xử lý đồng loạt
Cơ chế xử lý 12 dự án Mường Thanh tại Hà Nội là nghị quyết đặc thù nhằm rà soát từng công trình vi phạm đất đai, trật tự xây dựng, xác định phần có thể khắc phục và phần phải phá dỡ, đồng thời hạn chế thiệt hại cho người mua nhà. Sáng 28/10, HĐND TP Hà Nội thông qua nghị quyết này tại kỳ họp thứ 7, sau nhiều năm tồn tại sai phạm tại các dự án của Tập đoàn Mường Thanh. Quyết định đúng hướng ở chỗ không xem mọi hạng mục như một trường hợp giống nhau: công trình đủ điều kiện có thể được xem xét tiếp tục tồn tại sau khi khắc phục, còn phần không bảo đảm yêu cầu phải chịu biện pháp nghiêm khắc hơn. Cách tiếp cận ấy vừa tạo lối ra cho những tồn tại kéo dài, vừa cần tránh biến việc tháo gỡ thành hợp thức hóa vi phạm.
Quy mô cho thấy vì sao Hà Nội không thể trì hoãn thêm: 6.759 căn hộ được phê duyệt ban đầu, nhưng thực tế có tới 24.943 căn, tức 18.184 căn vi phạm theo số liệu thành phố rà soát. Nếu áp dụng một biện pháp duy nhất cho toàn bộ dự án, hậu quả có thể dồn lên cư dân đã mua và sinh sống tại đây; nhưng nếu chỉ tìm cách giữ nguyên hiện trạng, kỷ cương quy hoạch cũng mất ý nghĩa. Thành phố cho biết sẽ xây dựng phương án khắc phục cụ thể cho từng dự án. Đây là bước quyết định: kết quả phải dựa trên kiểm tra thực tế, tiêu chí công khai và trách nhiệm giải trình, thay vì một ngoại lệ chung cho cả 12 dự án.
Điều kiện tồn tại và ngưỡng phải phá dỡ
Nhóm được xem xét tiếp tục tồn tại phải đáp ứng các điều kiện nền tảng: công trình đã hoàn thành, bảo đảm an toàn chịu lực và phòng cháy, chữa cháy; hạ tầng thiết yếu đáp ứng yêu cầu hoặc có thể bổ sung; khoảng cách phù hợp quy chuẩn tại thời điểm xây dựng và không vi phạm chỉ giới đường đỏ. Việc xem xét còn gắn với khắc phục tồn tại và hoàn thành nghĩa vụ tài chính; được tiếp tục sử dụng không có nghĩa là sai phạm đã được hợp thức hóa hay chủ đầu tư được miễn trách nhiệm. Phân định này hợp lý vì đặt an toàn cư dân lên trước, song các tiêu chí phải được áp dụng nhất quán để tránh tình trạng công trình tương tự lại nhận cách xử lý khác nhau.
Những hạng mục không đạt tiêu chí, không bảo đảm an toàn chịu lực, không thể khắc phục yêu cầu phòng cháy, chữa cháy hoặc vi phạm chỉ giới đường đỏ thuộc diện buộc phá dỡ theo phương án được xác định. Chủ đầu tư phải lập phương án phá dỡ an toàn trong 30 ngày; nếu không tự giác thực hiện, cơ quan chức năng có thể cưỡng chế theo quy định. Mốc thời gian và khả năng cưỡng chế giúp nghị quyết có sức thực thi, nhưng việc tổ chức phá dỡ phải được tính toán kỹ, thông tin rõ cho cư dân và gắn với phương án di dời phù hợp. Xử lý công trình sai phạm không thể dừng ở quyết định trên giấy: an toàn thi công và nơi ở của người dân cũng phải được bảo đảm.
Người mua nhà không nên trả giá thay chủ đầu tư
Nghị quyết đặt ra nguyên tắc chủ đầu tư chịu mọi chi phí khắc phục hậu quả, còn người mua nhà không có lỗi không phải gánh thiệt hại do vi phạm của chủ đầu tư. Đây là ranh giới trách nhiệm cần được giữ vững: người dân đã mua căn hộ không thể bị buộc trả thêm chi phí xử lý cho sai phạm mà họ không tạo ra. Nếu cư dân phải di dời, họ được nhận tiền bồi thường trong thời hạn 90 ngày và có thể thỏa thuận mua căn hộ, nhà ở thuộc dự án của chủ đầu tư; người thuộc diện mua nhà ở xã hội được ưu tiên mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư mà không qua bốc thăm. Những bảo đảm này có ý nghĩa thực tế, nhưng hiệu quả phụ thuộc vào việc bồi thường, bố trí chỗ ở và thực hiện cam kết đúng hạn, minh bạch.
Với người không phải di dời, cơ chế cho phép tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, không phải nộp thay chi phí khắc phục và được cấp giấy chứng nhận sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Điều đó giúp giảm bất an cho các hộ đang lo nguy cơ mất nhà, nhưng quyền lợi trên văn bản chỉ thành hiện thực khi hồ sơ từng căn hộ được giải quyết rõ ràng và có đầu mối chịu trách nhiệm. Việc phân loại vì vậy không chỉ là bài toán xây dựng: nó quyết định cư dân có tiếp tục ở, phải di dời hay được cấp giấy chứng nhận. Thành phố cần công khai tiến độ và phương án cụ thể để người dân biết quyền của mình, thay vì để họ phải tự xoay xở giữa các thủ tục.
Muốn không lặp lại, phải ngăn sai phạm từ lúc mở bán
Xử lý 12 dự án Mường Thanh có thể giải quyết hậu quả trước mắt, nhưng không thay thế được việc kiểm soát thị trường từ đầu. Tại Quốc hội, đại biểu Vũ Văn Tiến, đoàn Hải Phòng, nhấn mạnh cần siết điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, làm rõ trách nhiệm cơ quan quản lý và tăng chế tài với chủ đầu tư vi phạm. Ông cũng đề nghị kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa ra bán với quy hoạch và thiết kế được duyệt, đồng thời công khai căn hộ đủ điều kiện giao dịch và ngăn giao dịch đối với căn hộ vi phạm. Đây là yêu cầu thiết thực: số tầng, số căn và diện tích đã có trong hồ sơ, nên cơ quan chức năng cần phát hiện chênh lệch trước khi người mua xuống tiền, chứ không đợi cư dân vào ở rồi mới đối diện nguy cơ mất nhà.
Bài học lớn không chỉ nằm ở việc chia công trình thành nhóm được khắc phục và nhóm buộc phá dỡ. Nếu cơ chế giám sát không chặn được dự án xây sai quy hoạch nhưng vẫn bán căn hộ, người mua tiếp tục gánh rủi ro, còn chính quyền lại phải xử lý những hậu quả ngày càng phức tạp. Hà Nội cần thực hiện nghị quyết minh bạch, buộc chủ đầu tư chịu đúng phần trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi người mua nhà qua từng bước, từ di dời đến cấp giấy chứng nhận. Đồng thời, việc sửa đổi quy định kinh doanh bất động sản phải làm rõ trách nhiệm kiểm tra của cơ quan quản lý và ngăn vi phạm ngay từ khâu mở bán. Đó mới là cách giữ kỷ cương mà không biến cư dân thành bên chịu phạt thay.
