Bán sau 5 năm: quyền chuyển nhượng chưa đồng nghĩa bán có lợi
Bán lại nhà ở xã hội là việc chủ sở hữu chuyển giao căn nhà đã mua hoặc thuê mua cho người khác, theo các điều kiện về thời hạn, đối tượng nhận chuyển nhượng và cách xác định giá. Điểm đáng chú ý trong kiến nghị mới của HoREA không chỉ là mở rộng quyền bán, mà còn là khoảng cách giữa chi phí người mua gánh chịu với mức giá họ có thể thu về.
Người mua có thể chịu thiệt khi bán lại sau 5 năm: trong thời gian sở hữu đã phát sinh lãi vay và các chi phí liên quan, nhưng giá bán vẫn có thể bị giới hạn. Vì thế, mốc đủ 5 năm không tự động bảo đảm người bán thu hồi tương xứng với tổng chi phí đã bỏ ra. Đây là rủi ro thực tế cần tách bạch với kiến nghị sửa luật: HoREA đang đề xuất thay đổi cơ chế, chứ chưa công bố một quyền mới đã có hiệu lực.
Nhu cầu thoái vốn cũng không mặc nhiên là đầu cơ. Thay đổi nơi ở hoặc nơi làm việc, biến cố bất khả kháng, hay thu nhập tăng khiến gia đình muốn đổi sang căn nhà phù hợp hơn đều có thể là lý do chính đáng. Nếu quy định bán nhà xã hội không tính đến những tình huống này, người mua có thể mắc kẹt với tài sản mà nhu cầu sống của họ đã thay đổi.
HoREA muốn mở lối chuyển nhượng trong và sau thời hạn 5 năm
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, HoREA kiến nghị sửa điểm e khoản 1 Điều 68 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), cho phép người mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng trong cả thời hạn 5 năm và sau đó. Với cơ chế hiện hành được các nguồn phản ánh, sau 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền và đã có Giấy chứng nhận, chủ sở hữu có thể bán theo cơ chế thị trường; nếu chưa được cấp giấy, HoREA muốn bổ sung khả năng chuyển nhượng hợp đồng.
Trong 5 năm đầu, đề xuất giới hạn giao dịch vào hai hướng: bán lại cho chủ đầu tư hoặc chuyển nhượng cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Giá tối đa sẽ dựa trên giá ghi trong hợp đồng, cộng chi phí lãi vay, chi phí vốn đối với khoản ứng trước và phần trượt giá theo CPI. HoREA đề xuất tính các khoản chi phí theo lãi suất tiền gửi kỳ hạn 13 tháng của bốn ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước và CPI hằng năm.
Sau 5 năm, HoREA đề nghị duy trì cơ chế thị trường cho việc bán lại nhà đã có Giấy chứng nhận; nếu chưa có giấy, người mua có thể chuyển nhượng hợp đồng. Việc bổ sung hướng xử lý hợp đồng được giải thích là nhằm đồng bộ với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, vốn cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà dù đã có hay chưa có Giấy chứng nhận. Đây vẫn là kiến nghị, không phải quy định đã được thông qua.
Mở quyền bán cần đi cùng bộ lọc chống trục lợi
Nới chuyển nhượng nhà ở xã hội mà không kiểm soát đầu vào có thể biến chính sách an sinh thành cơ hội hưởng chênh lệch. HoREA vì vậy đề xuất bổ sung điều kiện cư trú khi xét duyệt mua, thuê mua: người đăng ký thường trú tại địa phương nơi có nhà hoặc tạm trú từ một năm trở lên, rồi đăng ký thường trú tại căn nhà sau khi mua. Hiệp hội cũng đề nghị xác định đúng đối tượng được hưởng chính sách và thu hồi nhà nếu có đủ chứng cứ người mua không thuộc diện được hưởng.
Thiết kế này có lý do: nhà ở xã hội được hỗ trợ về quỹ đất, tín dụng, thuế và thủ tục, nên cần ưu tiên người có nhu cầu ở thực. Nhưng giới hạn người nhận chuyển nhượng cũng có thể làm giao dịch khó hơn, nhất là khi cần xử lý tài sản bảo đảm nếu người vay mất khả năng trả nợ; các chuyên gia được dẫn lời trong nguồn tin nêu đây là vấn đề cần có cơ chế giải quyết. Kiểm soát vì thế phải đủ chặt để chặn đầu cơ, nhưng đủ rõ để người mua lại và bên cho vay biết giao dịch hợp lệ ra sao.
HoREA cảnh báo rằng nếu quyền bán lại tiếp tục bị hạn chế, sức hấp dẫn của nhà ở xã hội có thể giảm, ảnh hưởng đến sức mua, dòng tiền dự án và động lực doanh nghiệp tham gia chương trình phát triển ít nhất một triệu căn trong giai đoạn 2021–2030. Đây là lập luận đáng cân nhắc, nhưng không nên đánh đổi mục tiêu an sinh để đổi lấy thanh khoản bằng mọi giá.
Kết luận: minh bạch chi phí, khóa đúng đối tượng
Tranh luận về HoREA chuyển nhượng thực chất là tìm điểm cân bằng: người mua cần lối ra khi hoàn cảnh đổi khác, còn chính sách phải ngăn nhà ưu đãi trở thành tài sản đầu tư. Một cơ chế hợp lý nên công khai cách tính chi phí và giá trần trong 5 năm đầu, xác minh người nhận chuyển nhượng đủ điều kiện, đồng thời làm rõ thủ tục khi hợp đồng chưa có Giấy chứng nhận.
Hiện các phương án trên vẫn là kiến nghị sửa dự thảo Luật Nhà ở. Cho đến khi được cơ quan có thẩm quyền thông qua và ban hành, người mua không nên xem đề xuất là quyền chuyển nhượng đã có hiệu lực. Nếu được thiết kế với tiêu chí kiểm tra rõ ràng và xử lý giao dịch minh bạch, quy định mới có thể giảm thiệt cho người bán mà vẫn giữ nhà ở xã hội đúng mục tiêu: phục vụ người cần chỗ ở, không phải tạo kênh kiếm lời.
