Ranh giới TOD là phạm vi lập quy hoạch, không phải lệnh thu hồi
Quy hoạch phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là cách tổ chức không gian đô thị quanh nhà ga và đề-pô để kết nối thuận tiện với giao thông công cộng, đồng thời định hướng sử dụng đất và phát triển công trình. Vì vậy, ranh giới TOD không thể được hiểu như một đường kẻ xác định nơi nào chắc chắn sẽ bị thu hồi.
Ngày 12.11, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM thông tin về việc lập quy hoạch TOD quanh các ga metro và làm rõ quyền lợi người dân. Theo Nghị quyết 56/2026/NQ-HĐND ngày 22.9.2026, phạm vi khu vực TOD có thể được xác định tối đa 1.000 m từ tâm quy ước của nhà ga hoặc đề-pô; ranh giới cụ thể còn phải xét điều kiện tự nhiên, địa giới hành chính, ô phố, mạng lưới giao thông, khả năng tiếp cận và công trình hiện hữu.
Thông điệp cần được đọc đúng trọng tâm: ranh giới này dùng để tổ chức lập quy hoạch, không phải ranh giới thu hồi đất. Gộp hai khái niệm làm một sẽ gây lo lắng không cần thiết và làm sai lệch ý nghĩa của quy hoạch TOD.
Quyền sử dụng đất chỉ thay đổi khi có quyết định có thẩm quyền
Được đưa vào phạm vi nghiên cứu TOD không đồng nghĩa người dân mất quyền với thửa đất của mình. Sở cho biết người sử dụng đất vẫn thực hiện các quyền theo pháp luật đất đai cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất, nếu có. Đây là ranh giới pháp lý quan trọng hơn con số 1 km khi xem xét tác động trực tiếp đến từng hộ.
Định hướng quy hoạch cũng phân biệt rõ hiện trạng: khu dân cư phù hợp có thể được giữ lại, chỉnh trang; khu dân cư ổn định được ưu tiên cải thiện; di tích và cơ sở tôn giáo được định hướng giữ nguyên, còn các dự án đã có pháp lý được tôn trọng. Đất công, đất trống và kho bãi được ưu tiên khai thác; khu phát triển mới chỉ được xác định cụ thể trong đồ án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Nếu phát sinh thu hồi đất, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024 và chính sách của thành phố, với định hướng ưu tiên tái định cư tại chỗ. Người dân cũng có cơ hội góp ý trong quá trình lập quy hoạch; hồ sơ được niêm yết tại UBND phường và đăng trên cổng thông tin điện tử, còn thông tin quy hoạch phải công khai chậm nhất 15 ngày sau khi được phê duyệt.
Các khu TOD đã có ranh giới, nhưng quy hoạch vẫn đang tiến hành
Các khu vực đang được lập cho thấy TOD TP.HCM là một quy trình quy hoạch theo từng địa điểm, không phải thông báo thu hồi đồng loạt mọi thửa đất trong bán kính quanh ga. Dọc Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương, thành phố đã chấp thuận ranh giới 5 khu TOD với tổng diện tích hơn 939 ha. Tổ hợp ga Thủ Thiêm có khu vực gần 246,5 ha, đang lập quy hoạch tỷ lệ 1/2.000; thành phố phấn đấu trình phê duyệt trong tháng 12.2026. Năm khu dọc Metro số 2 dự kiến trình trong tháng 4.2027.
Với Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, Sở đã trình 8 khu vực hoặc cụm khu vực TOD gắn với 12 nhà ga và đang hoàn thiện hồ sơ; mục tiêu là trình quy hoạch phê duyệt trong năm 2027 sau khi ranh giới được chấp thuận. Hai khu tại ga Công viên Hòa Bình và ga Thiếc Dừa cũng đã được chấp thuận ranh giới, tổng diện tích hơn 221 ha.
Quy mô lớn không xóa bỏ khác biệt giữa lập quy hoạch và thu hồi đất. Ngay trong TOD, hệ số sử dụng đất gộp của một số khu hỗn hợp, thương mại - dịch vụ và khu ở có thể tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng; đó là định hướng phát triển, không phải quyết định xử lý quyền sử dụng đất của từng hộ.
Điều người dân nên theo dõi là đồ án cụ thể
Câu hỏi thực tế không chỉ là nhà có nằm trong vòng 1 km hay không, mà là đồ án quy hoạch được lập và phê duyệt sẽ phân loại khu đất ra sao. Việc này càng đáng chú ý vì nhiều quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 có trước khi vị trí nhà ga được xác định, trong khi các dự án đã có pháp lý nằm xen cài quanh khu vực dự kiến TOD. Vị trí tuyến hoặc ga chưa ổn định còn có thể làm ranh giới chồng lấn tại điểm giao cắt.
Quỹ đất sạch hạn chế, phần lớn khu vực quanh ga là khu dân cư hiện hữu, chi phí bồi thường cao và hạ tầng giao thông, thoát nước, chống ngập đang chịu áp lực. Thành phố cho biết sẽ phối hợp rà soát phương án tuyến, ưu tiên đất công, đất kho bãi, nhà xưởng hết hạn thuê và đất dự án chậm triển khai, đồng thời chú trọng chỉnh trang khu dân cư hiện hữu.
Vì vậy, người dân nên theo dõi hồ sơ công khai và tham gia góp ý thay vì xem đường ranh tối đa 1 km như thông báo thu hồi. Kết luận cần giữ rõ: ranh giới quy hoạch TOD xác định nơi nghiên cứu tổ chức đô thị quanh ga metro; chỉ quyết định riêng của cơ quan có thẩm quyền mới làm phát sinh việc thu hồi đất.
