Giá nhà đang biến ước mơ an cư thành bài toán khó
Giá nhà là mức chi phí người mua phải trả để sở hữu một nơi ở, nhưng khả năng mua nhà còn phụ thuộc vào thu nhập, vị trí, thời gian đi lại và các khoản chi phí sống đi kèm. Vì vậy, nhà rẻ trên giấy chưa chắc đã vừa túi tiền nếu nằm quá xa nơi làm việc.
Câu hỏi ấy được đại biểu Tạ Thị Yên nêu tại phiên thảo luận tổ sáng 22/10, khi Quốc hội xem xét đồng thời các dự án sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Bà ghi nhận dự thảo có hướng phân cấp, cắt giảm thủ tục và điều kiện kinh doanh, nhưng cho rằng vẫn phải trả lời vì sao giá nhà ở đô thị ngày càng xa tầm với của người làm công ăn lương, và sửa luật có thể tác động đến đâu.
Đây không chỉ là chuyện người mua cần vay nhiều hơn. Khi nhà ở phù hợp túi tiền khan hiếm ở nơi có việc làm, người lao động phải lựa chọn giữa gánh nặng mua nhà và thời gian, chi phí đi lại. Chính sách vì thế cần đo hiệu quả bằng khả năng tiếp cận chỗ ở, không chỉ bằng số dự án được thông qua.
Đất bị giữ lại làm nghẽn nguồn cung
Đại biểu Yên nhấn mạnh đất đai là nguồn lực hữu hạn; giao đất làm dự án mà không triển khai, chỉ chờ giá tăng, vừa lãng phí vừa làm giảm nguồn cung và đẩy chi phí xã hội lên. Đây là điểm nghẽn chính sách đáng chú ý: đất nằm im không tạo thêm nhà ở, nhưng vẫn góp phần nuôi kỳ vọng giá cao.
Bà cho rằng dự thảo đã có cơ chế thu tiền lũy tiến với đất không sử dụng hoặc chậm sử dụng, song thời hạn đi đến thu hồi có thể kéo dài. Theo bà, 5 năm là quá lâu trong thị trường bất động sản; cần nghiên cứu rút ngắn thời gian xử lý khi chậm triển khai do lỗi chủ quan, đồng thời tăng khoản phải nộp theo thời gian.
Chế tài chỉ có ý nghĩa nếu việc để đất chờ tăng giá không còn lợi hơn đưa dự án vào sử dụng. Bà cũng đề nghị quản lý riêng nguồn thu và hướng khoản tiền này vào phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê, kèm thời hạn thực hiện rõ ràng. Đây là cách nối chính sách đất đai với nhu cầu ở thực, thay vì dừng ở xử phạt.
Hà Nội có thể điều chỉnh khi hàng tăng, người mua chùn bước
Triển vọng giá chung cư Hà Nội không còn chỉ được quyết định bởi chi phí đất. Chuyên gia Rick Nguyễn nhận định nguồn cung tăng, sức mua yếu đi và chi phí vốn tiếp tục gây sức ép; trong khoảng hai năm tới, giá đất và giá chung cư tại Hà Nội có thể đi ngang hoặc giảm thay vì tăng mạnh.
Dữ liệu được nêu trong bài cho thấy tín hiệu điều chỉnh đã xuất hiện: CBRE ghi nhận căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong quý III ở khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% theo quý và 8% so với cùng kỳ; giá chào bán sơ cấp giảm 9% theo quý, còn khoảng 86 triệu đồng/m². Cùng lúc, VARS cho biết nguồn cung mới lũy kế chín tháng vượt 100.000 sản phẩm.
Các con số này không đồng nghĩa nhà ở đã trở nên dễ mua. Chuyên gia lưu ý nhiều dự án giá cao nhưng thanh khoản thấp; các dự án được tháo gỡ vướng mắc và phải triển khai có thể đưa thêm hàng ra thị trường, đặc biệt tại Hà Nội. Nếu nguồn cung mới không phù hợp thu nhập và nhu cầu ở thực, nhiều lựa chọn hơn vẫn chưa chắc cải thiện khả năng mua nhà.
Chi phí vốn gây sức ép, cần ưu tiên chỗ ở vừa sức
Chi phí vốn là một phần quan trọng trong giá thành dự án, bên cạnh tiền đất, giải phóng mặt bằng, vật liệu và xây dựng. Khi lãi suất cao, doanh nghiệp chịu áp lực tài chính còn người đầu tư ngắn hạn khó duy trì các thương vụ lướt sóng; rủi ro ấy càng lớn trong lúc thanh khoản yếu. Vì thế, giá chào bán cao không bảo đảm có người mua.
Quy định mới và việc minh bạch dữ liệu đất đai cũng đang làm thay đổi tâm lý, cách tham gia thị trường. Các chủ đầu tư không muốn hạ giá, nhưng sức mua suy yếu có thể khiến họ khó giữ mức giá cao trong mọi hoàn cảnh. Thị trường điều chỉnh là khả năng đáng tính đến, song không nên mặc định rằng mọi căn hộ sẽ giảm hoặc trở nên vừa túi tiền.
Kết luận cần hướng về nhu cầu sống thực tế: giá nhà chỉ bớt xa tầm với khi đất được đưa vào sử dụng đúng hạn, nguồn cung nhà ở tăng ở vị trí phù hợp và chi phí vốn không tiếp tục bị chuyển hết sang người mua. Với những hộ chưa thể mua, thuê nhà dài hạn ở mức phù hợp cũng có thể giúp ổn định cuộc sống mà không phải gánh áp lực mua bằng mọi giá.
