Minh bạch giá đất phải bắt đầu từ quy tắc rõ ràng
Luật Đất đai sửa đổi là dự án luật đang được Quốc hội xem xét nhằm hoàn thiện quy định quản lý, sử dụng đất, trong đó có cách xây dựng bảng giá đất và xác định trách nhiệm của các chủ thể tham gia định giá. Đây không phải chuyện kỹ thuật riêng của cơ quan quản lý: kết quả định giá ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính, bồi thường đất và độ tin cậy của môi trường đầu tư. Tại phiên thảo luận ở hội trường sáng 29/10, đại biểu Quốc hội Lê Văn Thế đề nghị sửa quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và bổ sung nguyên tắc xác định trách nhiệm trong định giá đất. Hướng đi này đáng ủng hộ, nhưng chỉ có ý nghĩa nếu luật buộc quy trình dựa trên dữ liệu có thể kiểm tra, đồng thời phân định trách nhiệm đủ rõ để người dân và doanh nghiệp biết ai phải giải trình khi quyết định sai.
Đại biểu Lê Văn Thế không đồng tình với phương án để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo cùng một chu kỳ ba năm. Lập luận đáng chú ý là hai công cụ có chức năng khác nhau: bảng giá tạo mặt bằng theo loại đất, khu vực, vị trí; hệ số điều chỉnh phản ánh những khác biệt chưa thể hiện đầy đủ. Vì giá có thể đổi theo hạ tầng, quy hoạch và điều kiện thị trường, gom cả hai vào một nhịp cập nhật dễ khiến một công cụ chậm hơn thực tế. Đề xuất của đại biểu là bảng giá được quyết định ba năm một lần, có thể sửa trong chu kỳ khi cần; hệ số được rà soát ít nhất mỗi năm một lần. Đây là cách dung hòa ổn định với khả năng phản ứng, thay vì bắt bảng giá chạy theo mọi biến động ngắn hạn.
Định giá cần công bằng, nhưng trách nhiệm phải xét đúng thời điểm
Một cơ chế định giá minh bạch không thể chỉ yêu cầu kết quả gần thị trường; luật còn phải chỉ rõ cách đánh giá tính hợp pháp của quyết định và trách nhiệm của người thực hiện. Đại biểu Lê Văn Thế đề nghị bổ sung nguyên tắc xem xét hoạt động định giá trên cơ sở quy định pháp luật, dữ liệu hợp pháp và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá. Theo đề xuất, biến động giá phát sinh về sau không thể tự nó trở thành căn cứ kết luận quyết định cũ trái pháp luật; nếu có vi phạm thì vẫn phải xem xét, xử lý theo quy định. Ranh giới này hợp lý: thiếu nó, người làm nhiệm vụ có thể ngại quyết định; nhưng nếu không có cơ chế xử lý vi phạm, trách nhiệm công vụ lại bị làm mờ. Luật cần bảo vệ quyết định thiện chí dựa trên dữ liệu đúng lúc, không che chắn hành vi sai.
Vì vậy, hồ sơ định giá nên công khai căn cứ, dữ liệu so sánh, phương pháp và kết quả đủ để cơ quan giám sát lẫn người chịu tác động kiểm tra. Đây cũng là điều kiện để trách nhiệm không dừng ở lời kêu gọi chung chung: phải xác định rõ đơn vị thu thập dữ liệu, người thẩm định và cơ quan phê duyệt, cùng cách giải trình khi hồ sơ có sai lệch. Nếu bảng giá không theo kịp thực tế, còn hệ số thiếu căn cứ, doanh nghiệp khó dự báo nghĩa vụ đất đai và người dân khó tin mức bồi thường. Sửa luật nên tạo được một quy trình có thể truy nguyên, chứ không chỉ bổ sung thêm tầng thủ tục.
Bồi thường và tái định cư phải bảo vệ đời sống sau thu hồi
Sửa quy định về bảng giá sẽ thiếu trọn vẹn nếu không gắn với cách tính bồi thường đất. Đại biểu Nguyễn Bình Tân đề nghị mức bồi thường tương xứng với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi, hướng đến tiệm cận giá thị trường; đồng thời công khai căn cứ xác định giá, dữ liệu so sánh, kết quả kiểm kê, phương án bồi thường và các khoản hỗ trợ để người dân có thể phản hồi khi thấy chưa phù hợp. Đây là chuẩn cần thiết, bởi bồi thường không chỉ là phép tính trên giấy mà quyết định khả năng tìm nơi ở mới và khôi phục sinh kế. Luật cũng nên quy định mức bảo đảm tối thiểu và thời hạn chi trả, để quyền lợi không phụ thuộc quá nhiều vào cách diễn giải khác nhau giữa các địa phương. Khi thông tin và thời hạn rõ, khiếu nại có cơ sở được giải quyết sớm hơn.
Nguyên tắc tái định cư phải đi trước một bước cũng cần được thực thi bằng nghĩa vụ cụ thể. Đại biểu Nguyễn Bình Tân đề nghị bỏ cụm từ “hoặc bố trí tạm cư” tại khoản 4 Điều 41; nếu vẫn giữ phương án tạm cư, luật cần ấn định thời hạn tối đa, tiêu chuẩn chỗ ở, mức hỗ trợ thuê nhà, thời điểm bàn giao nơi ở chính thức, nguồn kinh phí và trách nhiệm khi chậm bố trí. Không thể xem chỗ ở tạm là phương án thay thế vô thời hạn, bởi việc phải chuyển nhà kéo dài có thể làm gián đoạn học tập, việc làm và hoạt động sản xuất. Bồi thường thỏa đáng vì thế phải tính cả điều kiện ổn định cuộc sống, không chỉ giá trị tài sản được kiểm kê.
Sửa luật đúng hạn, giảm bất định cho cả dân lẫn doanh nghiệp
Tính cấp thiết không chỉ nằm ở những bất cập hiện hữu. Các cơ chế phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc về đất đai đang thực hiện theo nghị định, nghị quyết chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/2/2027; luật cần được ban hành trước ngày 1/3/2027 để tránh khoảng trống pháp lý. Trong thời gian đó, nội dung sửa đổi cần xử lý cả những vướng mắc doanh nghiệp nêu về nghĩa vụ tài chính đất đai, gia hạn thời hạn sử dụng đất và điều chỉnh vị trí đất ở trong cùng thửa. Đây là các vấn đề có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và hoạt động sản xuất; quy định không rõ khiến doanh nghiệp khó lập kế hoạch, còn cơ quan thực thi dễ áp dụng thiếu thống nhất.
Người dân cũng chịu chi phí thời gian khi hồ sơ đất đai kéo dài nhiều tháng, thậm chí cả năm, phải bổ sung giấy tờ nhiều lần mà không biết mắc ở khâu nào. Bởi vậy, sửa luật nên đi cùng nghĩa vụ thông báo tình trạng hồ sơ, nêu rõ nội dung cần bổ sung và nguyên nhân chậm, đồng thời xác định trách nhiệm khi quá hạn. Kết luận, minh bạch không đến từ một bảng giá được cập nhật theo lịch đơn thuần. Nó cần chu kỳ phù hợp với từng công cụ, dữ liệu kiểm chứng được, trách nhiệm định giá rõ và cơ chế bồi thường, tái định cư bảo đảm đời sống. Nếu các nguyên tắc ấy được ghi thành nghĩa vụ có thể giám sát, Luật Đất đai sửa đổi mới vừa bảo vệ quyền lợi người dân vừa giúp doanh nghiệp giảm rủi ro pháp lý.
