Thuế nhắm vào đất bị găm giữ, không phải mọi khu đất chưa xây dựng
Thuế đất bỏ hoang là khoản thu đề xuất áp dụng với đất không được đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, nhằm khiến việc giữ đất nhàn rỗi trở nên tốn kém hơn và khuyến khích khai thác nguồn lực này. Bộ Tài chính đề xuất mức thuế suất 0,2%, không áp dụng hạn mức, trong dự thảo sửa đổi các luật về thuế; nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp cuối năm nay, chính sách dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2027.
Đây là mức cao gần bảy lần thuế suất 0,03% đang áp dụng với đất ở trong hạn mức. Mục tiêu đáng chú ý không phải đánh đồng mọi chủ đất, mà nhắm vào hành vi gom đất nền chờ quy hoạch, hạ tầng rồi bán kiếm lời ngắn hạn. Khi chi phí nắm giữ tăng, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc triển khai, chuyển nhượng hoặc tiếp tục chờ giá lên. Với gần 3.000 dự án treo và nhiều khu đất vàng hoang hóa, việc đưa đất vào sử dụng là yêu cầu có cơ sở; song một sắc thuế chỉ hợp lý nếu phân biệt được đầu cơ với sự đình trệ ngoài ý muốn.
Chi phí nắm giữ có thể làm đổi phép tính đầu cơ
Điểm mạnh của đề xuất là biến đất bỏ không từ tài sản chờ tăng giá thành tài sản phát sinh nghĩa vụ thường xuyên. Theo ví dụ được nêu, một thửa đất có giá thị trường 10 tỷ đồng nhưng được định giá theo bảng giá cũ ở mức 2 tỷ đồng sẽ chịu thuế 4 triệu đồng mỗi năm; với mức định giá khoảng 8 tỷ đồng theo bảng giá mới, số thuế thành 16 triệu đồng mỗi năm. Doanh nghiệp giữ đất nền trị giá 100 tỷ đồng có thể phải nộp 200 triệu đồng mỗi năm nếu đất bị xếp vào diện chậm đưa vào sử dụng.
Các con số cho thấy cơ sở tính thuế quan trọng không kém thuế suất. Khi bảng giá đất sát thực tế hơn, gánh nặng tăng và kỳ vọng đầu cơ lướt sóng có thể giảm; chủ đất có thêm động lực tạo dòng tiền, chuyển nhượng quỹ đất hoặc triển khai dự án. Đây là hướng đúng để hạn chế đầu cơ đất nền và có thể giúp người có nhu cầu ở thực tiếp cận bất động sản ở mức phù hợp hơn. Tuy nhiên, thuế bất động sản không tự động kéo giá xuống: người bán vẫn có thể chuyển chi phí sang người mua nếu nguồn cung và cạnh tranh trên thị trường không cải thiện.
Khó nhất là xác định ai cố tình bỏ đất không
Rủi ro lớn nhất nằm ở khâu phân loại. Một dự án chậm vì chủ đầu tư cố tình găm giữ đất khác hẳn dự án bị ách tắc do thủ tục, điều chỉnh quy hoạch hoặc chưa được bàn giao đủ mặt bằng. Với đất của cá nhân, việc xác định còn khó hơn: người dân có thể giữ đất dài hạn, dành cho con cháu, hoặc không thể xây dựng vì vướng quy hoạch, hạn chế quyền chuyển nhượng hay chờ giải phóng mặt bằng. Những trường hợp khách quan này không nên mặc nhiên bị coi là bỏ hoang để chịu thuế cao.
Cơ quan quản lý cần quy định rõ thời gian và tiêu chí nhận diện, đồng thời đối chiếu hồ sơ pháp lý, tiến độ được duyệt và tình trạng triển khai thực tế. Một gợi ý là xem xét trước các dự án không có động thái triển khai trong 5 năm; với đất nông nghiệp bỏ hoang quá 24 tháng hoặc dự án chậm tiến độ quá 60 tháng, chuyên gia đề xuất không chỉ đánh thuế cao mà còn kiên quyết thu hồi. Để tránh áp sai, cần đồng bộ dữ liệu đất đai và định danh chủ sở hữu; nếu không, chính sách dễ thành gánh nặng hành chính thay vì công cụ chống găm đất.
Đánh thuế đất là đòn bẩy, không phải lời giải duy nhất
Đề xuất 0,2% có khả năng tác động đến quyết định của người mua gom đất nền, nhất là khi mức định giá làm căn cứ tính thuế phản ánh sát giá trị hơn. Nhưng sức răn đe sẽ yếu nếu chủ đất vẫn kỳ vọng giá tăng nhanh hơn khoản thuế phải trả, hoặc nếu quy định không phân biệt được hành vi cố tình găm giữ với trở ngại pháp lý. Chính sách cũng cần đi cùng xử lý dự án đình trệ, minh bạch quy hoạch và cải thiện nguồn cung; chỉ đánh thuế mà không tháo nút thắt triển khai sẽ không khiến đất tự nhiên được đưa vào sử dụng.
Kết luận, thuế đất bỏ hoang có thể làm đầu cơ kém hấp dẫn hơn và thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả, nhưng không thể tự mình chặn mọi cơn sốt giá. Muốn đánh thuế đất công bằng và có tác dụng, cơ quan thực thi phải xác định đúng đối tượng, công khai căn cứ tính thuế và bảo vệ người bị chậm triển khai vì nguyên nhân ngoài khả năng kiểm soát. Nếu thiếu những điều kiện ấy, sắc thuế có nguy cơ phạt nhầm người dân và doanh nghiệp đang mắc kẹt, trong khi người đầu cơ thực sự vẫn tìm cách hấp thụ chi phí.
