Đưa nhà cho thuê thành một hướng chính sách riêng
Phát triển nhà ở cho thuê là hướng chính sách trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, với khuôn khổ riêng dự kiến bao quát đối tượng thuê, nguồn vốn, yêu cầu dự án, thủ tục đầu tư, ưu đãi chủ đầu tư, giá thuê và quản lý vận hành. Đây là đề xuất đang được trình Quốc hội xem xét, không phải một chương đã có hiệu lực trong luật hiện hành. Việc thiết kế riêng cho phân khúc này là thay đổi đáng chú ý: nhà thuê không còn chỉ được đặt trong các quy định chung, mà trở thành một mục tiêu phát triển cần cơ chế riêng. Dự thảo cũng phân định bốn nhóm nhà ở: thương mại, cho thuê, công vụ và chính sách. Cách phân nhóm giúp nhận diện nhà cho thuê như một hướng chính sách độc lập, thay vì nhầm với nhà thương mại chỉ vì cả hai đều có thể do doanh nghiệp đầu tư.
Theo đề xuất, việc phát triển nhà ở cho thuê có thể huy động cả nguồn vốn nhà nước lẫn ngoài nhà nước. Mục tiêu là mở rộng lựa chọn cho người chưa đủ điều kiện mua nhà và người cần thuê nơi ở để sinh sống, làm việc. Đây là cách tiếp cận đáng ủng hộ: chính sách nhà ở không nên chỉ đo bằng số căn được xây, mà còn phải tính đến khả năng tiếp cận và chi trả của người dân. Tuy nhiên, có thêm chương luật chưa đồng nghĩa nguồn cung sẽ tăng ngay; kết quả còn tùy vào việc quy định về ưu đãi, thủ tục và giá thuê có đủ rõ và khả thi hay không.
Cắt giảm thủ tục để gỡ nút thắt dự án
Dự thảo đề xuất cắt giảm ba phần tư số điều kiện kinh doanh, đồng thời đơn giản hóa hồ sơ và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính. Theo tờ trình của Chính phủ, 20 trong tổng số 21 thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực này được đề xuất giao địa phương thực hiện. Đây là các phương án trong dự thảo, không phải căn cứ để doanh nghiệp mặc nhiên bỏ qua điều kiện hay quy trình đang có hiệu lực. Muốn thay đổi thực tế, các nội dung phải được Quốc hội thông qua và triển khai theo quy định ban hành.
Mục tiêu của việc cắt giảm và phân cấp là gỡ vướng trong quá trình đầu tư, phát triển dự án, vốn có thể bị kéo dài bởi thủ tục và sự thiếu đồng bộ giữa các khâu. Nếu được thông qua và thực hiện hiệu quả, thời gian chuẩn bị dự án ngắn hơn có thể giúp nhà đầu tư đưa sản phẩm ra thị trường sớm hơn, trong đó có nhà cho thuê. Nhưng cắt điều kiện không tự động tạo ra nhà ở giá phù hợp: khâu thực thi ở địa phương và thiết kế ưu đãi vẫn quyết định việc doanh nghiệp có muốn tham gia hay không. Đây là cơ hội cải cách, không phải lời bảo đảm về nguồn cung.
Nguồn cung chỉ tăng nếu chính sách đến được người thuê
Một chương riêng có thể giúp việc phát triển nhà cho thuê bớt bị xem là phần phụ của thị trường mua bán. Nhưng điều đáng theo dõi là các chính sách cụ thể có tạo động lực đầu tư mà vẫn bảo vệ khả năng tiếp cận của người thuê hay không. Dự thảo nêu nguyên tắc giá thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với người thuê, tính đến chi phí đầu tư, bảo trì, vận hành, thuế, phí và lợi nhuận; đồng thời không vượt khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Cách thiết kế này tìm điểm cân bằng giữa khả năng thu hồi vốn và kiểm soát giá, nhưng hiệu quả phụ thuộc vào cách địa phương xác định khung giá và mức độ ưu đãi thực sự chuyển thành lợi ích cho người thuê.
Vì vậy, tác động tiềm năng của Luật Nhà ở sửa đổi không nên được hiểu đơn giản là thêm quy định thì sẽ có ngay nhiều căn hộ cho thuê. Khuôn khổ riêng, thủ tục gọn hơn và phân cấp mạnh hơn có thể tháo một số nút thắt, tạo điều kiện để đa dạng nguồn cung. Song thước đo cuối cùng phải là người cần thuê có thêm lựa chọn phù hợp, chứ không chỉ là số dự án được khởi động. Dự thảo đặt đúng trọng tâm khi coi nhà ở cho thuê là một phân khúc cần chính sách riêng; bước quyết định tiếp theo là biến đề xuất thành quy định khả thi và thực thi nhất quán.
