Một khu du lịch được định hình lại thành khu ở đa chức năng
Thị Nại Eco Bay là dự án khu nhà ở sinh thái ven đầm Thị Nại, được quy hoạch kết hợp nhà ở với dịch vụ, tiện ích công cộng và không gian sinh thái tại hai phường Quy Nhơn, Quy Nhơn Đông. Ngày 31/10, UBND tỉnh Gia Lai thông tin đã ban hành quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho dự án Gia Lai này. Thay đổi đáng chú ý không nằm ở quy mô tổng thể, vốn vẫn khoảng 117,93 ha, mà ở cách phân bổ công năng: dự án từng được giới thiệu theo hướng du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự, nay dành thêm đất cho nhà ở thường xuyên. Đây là bước chuyển có ý nghĩa thực tế, nhưng cũng đặt ra câu hỏi về khoảng cách giữa định hướng ban đầu và tiến độ triển khai kéo dài.
Dự án do Công ty cổ phần Thị Nại Eco Bay đầu tư, có tổng vốn dự kiến 4.998 tỷ đồng. Lễ động thổ diễn ra tháng 12/2018; sau gần tám năm, ghi nhận tại dự án cho thấy hoạt động chủ yếu vẫn là bơm hút, vận chuyển cát để san lấp mặt bằng. Sau thời gian đình trệ, dự án khởi động lại việc san lấp đầu năm 2025, song vướng mắc với quy hoạch chi tiết 1/500 khiến việc điều chỉnh trở thành điều kiện để theo đuổi hướng phát triển mới. Vì vậy, quyết định mới mở đường cho một mô hình khác, nhưng tự nó chưa chứng minh dự án sẽ sớm hoàn thành.
Đất biệt thự du lịch nhường chỗ cho nhà ở và chung cư
Theo phương án mới, 222.361 m² đất biệt thự du lịch được chuyển thành đất nhà ở thấp tầng; diện tích quy hoạch sau điều chỉnh của nhóm đất này là 239.276 m². Các căn thấp tầng được quy hoạch cao 1–3 tầng, mật độ xây dựng 40–73%. Song song, 13.694 m² đất thương mại – dịch vụ được chuyển thành đất xây chung cư, với mật độ 39% và chiều cao khoảng 15 tầng. Đây không phải điều chỉnh kỹ thuật nhỏ: đất biệt thự du lịch vốn gắn với lưu trú và khai thác nghỉ dưỡng nay phục vụ nhu cầu nhà ở, còn chung cư mở rộng thêm một dạng sản phẩm cư trú. Cơ cấu mới có thể tạo điều kiện khai thác đất linh hoạt hơn, nhưng cũng khiến lời hứa về một dự án trọng tâm du lịch sinh thái cần được nhìn nhận thận trọng.
Thay đổi này cần được đánh giá cùng phần không gian công cộng và sinh thái, thay vì chỉ nhìn vào diện tích nhà ở tăng thêm. Quy hoạch bổ sung 12.786,1 m² đất công trình công cộng, gồm 12.066,1 m² dành cho trường liên cấp từ mầm non đến trung học cơ sở và 720 m² đất y tế. Dân số dự kiến sau điều chỉnh là khoảng 6.379 người. Những hạng mục ấy có thể giúp khu dân cư vận hành tốt hơn, nhưng hiệu quả sẽ phụ thuộc vào việc trường học, cơ sở y tế và hạ tầng được xây dựng đồng bộ với nhà ở. Nếu tiện ích chỉ tồn tại trên bản vẽ trong khi dự án tiếp tục chậm, cư dân tương lai sẽ là bên chịu hệ quả.
Bài toán sinh thái và trách nhiệm sau điều chỉnh
Quy hoạch cũng có một điều chỉnh đáng chú ý theo hướng bảo toàn hiện trạng: toàn bộ 42.271 m² đất khu lưu trú trên mặt nước được chuyển thành đất mặt nước và rừng ngập mặn. Diện tích mặt nước công cộng và rừng ngập mặn tăng từ 582.678 m² lên 650.560 m². Đây là tín hiệu tích cực trong bối cảnh dự án từng bị người dân phản ánh về hoạt động hút cát, với lo ngại ảnh hưởng rừng ngập mặn và sinh kế quanh đầm Thị Nại. Tuy vậy, ranh giới giữa cam kết trên hồ sơ và kết quả ngoài thực địa mới là thước đo quan trọng. Với một khu vực nhạy cảm về sinh thái, việc giữ mặt nước và rừng ngập mặn cần đi cùng giám sát thi công, không thể chỉ được xem là phần cân bằng cho mật độ xây dựng tăng.
UBND tỉnh yêu cầu doanh nghiệp hoàn chỉnh hồ sơ điều chỉnh theo nội dung được duyệt, gửi cơ quan chức năng và địa phương lưu trữ, quản lý. UBND phường Quy Nhơn và phường Quy Nhơn Đông có trách nhiệm phối hợp công bố quy hoạch, quản lý và kiểm tra xây dựng; Sở Xây dựng hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện và cập nhật dữ liệu quy hoạch. Các bước này cần chuyển thành giám sát có thể kiểm chứng: công bố thông tin rõ ràng, theo dõi tiến độ, kiểm soát tác động đến đầm và bảo đảm tiện ích công cộng được triển khai. Điều chỉnh quy hoạch giúp Thị Nại Eco Bay có khuôn khổ phù hợp hơn với hướng phát triển nhà ở, nhưng chưa xóa được dấu hỏi do gần tám năm triển khai chậm. Kết quả cuối cùng phải được đánh giá bằng tiến độ thực tế và việc bảo vệ hệ sinh thái.
