Tài sản thế chấp lớn không đồng nghĩa dư nợ bất động sản tương đương
Tài sản bảo đảm là tài sản được ngân hàng nhận để bảo vệ nghĩa vụ trả nợ nếu khách hàng không thực hiện đúng cam kết; giá trị của nó phản ánh lớp đệm cho khoản vay, không cho biết khoản vay thuộc ngành nào. Vì vậy, tỷ trọng bất động sản cao trong tài sản thế chấp là dấu hiệu tập trung cần theo dõi, nhưng không thể đánh đồng với tỷ trọng tín dụng bất động sản trong dư nợ ngân hàng.
Báo cáo quý III/2026 cho thấy Vietcombank có hơn 2,021 triệu tỷ đồng bất động sản dùng làm tài sản bảo đảm tại ngày 30/9, tăng 7% so với cuối năm 2025 và chiếm hơn 72% tổng giá trị tài sản bảo đảm. Tổng danh mục này gần 2,797 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 158.332 tỷ đồng từ đầu năm. Đây là mức tập trung đáng chú ý, nhưng con số không chứng minh toàn bộ khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản đều là khoản vay cấp cho ngành địa ốc.
Dư nợ bất động sản phân hóa mạnh giữa các ngân hàng
Ở phía cấp vốn trực tiếp, số liệu quý III/2026 cho thấy tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể tại một số ngân hàng, nhưng mức độ phơi nhiễm khác nhau rõ rệt. VPBank ghi nhận 291.063 tỷ đồng cho vay kinh doanh bất động sản, tương đương 24,01% tổng dư nợ; cộng thêm cho vay cá nhân mua nhà, tổng dư nợ liên quan lĩnh vực này đạt 437.911 tỷ đồng, bằng 36,12%. SHB có 221.221 tỷ đồng cho vay kinh doanh bất động sản, chiếm 33% dư nợ; Techcombank ghi nhận 204.384 tỷ đồng, tương đương 25,12%.
Sự đối chiếu này quan trọng hơn việc nhìn riêng một tỷ lệ tài sản thế chấp: rủi ro tập trung nằm ở cả ngành mà ngân hàng cho vay lẫn loại tài sản họ dựa vào để thu hồi nợ. Trong khi đó, ACB có dư nợ tư vấn và kinh doanh bất động sản 18.139 tỷ đồng, chiếm 2,37%. Chênh lệch cho thấy không thể gán một mức rủi ro chung cho toàn hệ thống chỉ từ con số lớn của một ngân hàng.
Hai lớp phơi nhiễm cần được đọc riêng
Khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản có thể phục vụ hoạt động ngoài lĩnh vực địa ốc; ngược lại, khoản vay kinh doanh bất động sản có thể được bảo đảm bằng nhiều loại tài sản. Bởi vậy, hơn 72% tài sản bảo đảm của Vietcombank là bất động sản không có nghĩa hơn 72% dư nợ của ngân hàng chảy vào bất động sản. Dư nợ cho vay khách hàng của Vietcombank cuối tháng 9 đạt hơn 1,816 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 9% so với đầu năm, nhưng dữ liệu được nêu không phân tách tỷ trọng tín dụng bất động sản của ngân hàng.
Cần đặt cạnh nhau hai câu hỏi: ngân hàng cho vay bao nhiêu vào lĩnh vực địa ốc, và danh mục bảo đảm phụ thuộc đến đâu vào giá trị bất động sản. Nếu thị trường suy yếu, câu hỏi không chỉ là khách hàng có trả được nợ hay không, mà còn là định giá tài sản có phản ánh đúng giá trị có thể thu hồi và việc xử lý tài sản có đủ bù đắp nghĩa vụ hay không. Dữ liệu được công bố chưa trả lời các vấn đề này, nên tỷ lệ tài sản bảo đảm không thể được xem như bảo chứng chắc chắn cho khả năng thu hồi.
Chất lượng tài sản mới là phép thử của rủi ro ngân hàng
Mức tập trung cao không tự động đồng nghĩa với tổn thất, nhưng khiến chất lượng định giá và khả năng thu hồi nợ trở thành phép thử quan trọng nếu thị trường bất động sản suy yếu. Tại Vietcombank, nợ xấu nội bảng cuối tháng 9 đạt 12.818 tỷ đồng, tăng khoảng 32% so với đầu năm; tỷ lệ nợ xấu tăng từ 0,58% lên 0,71%, dù vẫn dưới 1%. Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng quý III tăng lên 6.184 tỷ đồng, gần gấp tám lần cùng kỳ. Những chỉ dấu này không chứng minh khoản tăng dự phòng bắt nguồn từ bất động sản, nhưng nhắc rằng quy mô tài sản bảo đảm không thay thế được việc theo dõi chất lượng tín dụng.
Cơ quan quản lý cho biết tín dụng bất động sản tăng 9,84%, thấp hơn mức tăng tín dụng toàn hệ thống khoảng 12,27%, đồng thời tiếp tục định hướng kiểm soát theo hướng an toàn và hiệu quả. Kết luận hợp lý không phải là mọi khoản vay có thế chấp bằng nhà đất đều nguy hiểm, mà là ngân hàng cần được đánh giá qua cả mức tập trung dư nợ, chất lượng định giá và khả năng thu hồi khi tài sản mất giá. Đó mới là cách nhận diện rủi ro ngân hàng thay vì chỉ nhìn một tỷ lệ tài sản bảo đảm.
